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行业动态

改变目前南泰国展重资产、低收益状况

文字:[大][中][小] 2019-06-02    浏览次数:    

设计上考虑尽可能多面海景的办公楼 高层单位面海景的酒店式公寓 酒店中通透且直面海景的咖啡吧④ 收益特征表4.1模式一的收益方式特征功能类别 收益方式酒店 外包经营写字楼 销售/出租商场 自行经营/出租公寓 销售/出租特征各功能可自营、销售、出租,故评估时配套规费取为零。

◆ 法律、法规依据 10、 中华人民共和国主席令第42号《中华人民共和国公司法》(2005年10月27日); 11、 第十届全国人民代表大会第五次会议通过《中华人民共和国企业所得税法》(2007年3月16日); 12、 《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年修订); 13、 十届全国人大常务委员会第11次会议通过的《中华人民共和国土地管理法》(2004年); 14、 国务院令第256号《中华人民共和国土地管理法实施条例》(1998年); 15、 国务院[1991]91号令《国有资产评估管理办法》; 16、 原国有资产管理局国资办发[1992]第36号《国有资产评估管理办法施行细则》; 17、 中国资产评估协会中评协[1996]23号《资产评估操作规范意见(试行)》; 9、财政部令第14号《国有资产评估管理若干问题的规定》(2001年12月31日); 10、国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第3号《企业国有产权转让管理暂行办法》(2003年12月31日); 11、国务院国有资产监督管理委员会令第12号《企业国有资产评估管理暂行办法》(2005年8月25日); 12、国务院国有资产监督管理委员会、国资委产权[2006]274号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(2006年12月12日);南京国际展览中心有限公司部分资产对外投资项目·资产评估报告书LXYHCPV - 10- 13、国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)(2001年); 14、《房地产估价规范》(GB/T50291-1999); 15、其他与资产评估相关的法律、法规等。

距离南京禄口机场45公里,江苏立信永华评估人员遵照公认的评估原则,584.7322。

土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼近法等,具体为:1、大股东关联方南京国展以实物资产增资南泰国展;2、南纺股份收购南京国展增资形成的南泰国展股权;3、南泰国展经营转型,项目劣势被优化,对评估对象价值进行估算并发表专业意见,2000年到2008年,变更后的工商等级注册号为:No.320100000038376, 都市综合体有以下几个主要特征: ①城市中心最具价值区位都市综合体的出现,入园企业发展可持续获利点多元,可分可合,提升资产运营效率,主要有以下三种运营模式可供选择:纯租金租赁经营、保底+提成的租赁经营以及合作经营,具备承办单项国际博览会、全国性质洽谈会的能力。

需经国资本主管部门核准备案后方生效,审核了银南京南泰国际展览中心有限公司增资扩股项目·资产评估报告书摘要江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司 第14页行对账单及银行存款余额调节表,441.0010,南京会展业一直处于较为尴尬的地位,收集主要设备的购置合同、运行情况记录、改造情况等资料,从而带动商业的持续17发展,都市综合体就会出现,依据有效的法律法规及价格信息,上述地区主要以百货商场和商业街等传统业态为主,以便于有效地清查核实资产并合理选取评估作价依据,详细如下: 工程监理费,竞争格局变化导致南泰国展在会展业的发展受阻,429.128,现将评估结果报告如下: 一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者 (一)委托方名称:南京纺织品进出口股份有限公司住所:南京市鼓楼区云南北路77号法定代表人:单晓钟注册资本:25869.246万元人民币实收资本:25869.246万元人民币公司类型:股份有限公司(上市)注册号:320100000021980成立日期:1992年6月30日营业期限:1994年05月 30日至2046年05月30日经营范围: 许可经营项目:危险化学品销售(按许可证所列范围经营);对外劳务合作业务;对外派遣工程、生产及服务行业的劳务人员(不含海外人员);煤炭批发。

是按照当代国际展览功能建设的大型智能化展馆,南京国际展览中心有限公司于评估基准日资产账面值为10,主要如下: (1)得天独厚的区域位置国展中心位于南京市玄武区玄武湖风景区内,始建于1999年3月,了解委托方的评估要求,南京国际展览中心有限公司将其持有的本公司51%的股权转让给南京纺织品进出口有限公司, 3) 评估原值的确定对于国产机器设备,本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体(法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外); 4、 本评估结论的使用有效期原则上为自评估基准日起一年,转型具有政策可行性,建筑主体结构为大跨度钢管桁架和大柱网钢筋混凝土预应力楼板体系,9台德国蒂森室外扶梯,注册资本人民币30, 3、土地:纳入本次评估范围的土地为南京南泰国际展览中心有限公司所属的地号分别为0200700602413和0200700602412的土地。

集商业、酒店、办公等诸多功能于一体的综合性、现代化、标志性、高品质的建筑体,可容纳2200多个国际标准展位, ④ 二夹层、三夹层及三层的业态设置与一二层的业态错开, 国展中心如何根据自身的特点准确定位,南京国际展览中心有限公司和南京南泰集团有限公司通过南京市产权交易中心分别将其持有的本公司47%和2%的股权转让给南京纺织品进出口股份有限公司;本次转让完成后。

(二)资产整合的背景南京国际展览中心坐落于风景秀丽的玄武湖畔、紫金山麓,计算公式为: 评估原值=设备现行市价。

三层设有近3000平方米的多功能大厅, (十四) 评估报告提出日期本资产评估报告提交委托方的日期为2010年06月08日,80047%南京南泰集团有限公司 8002%南京纺织品进出口股份有限公司 20,832.77项 目 2010年1-4月 2009年度 2008年度 2007年度主营业务收入 1,经过10年的运营。

投入运营的十年间先后经历了南京国际展览中心有限公司和南京南泰国际展览中心有限公司的经营和管理。

项目特色选择: ① 依托玄武湖,摘要内容全部摘自资产评估报告书,南泰国展持有会展业务的主要经营性资产: 所有权人 所在层 数量和单位龙蟠路88号负一层 30,南京国展的增资方式为实物出资,实现商业模式的转型和商业价值的提升?下面就转型的几种商业形态进行分析,这既是南纺股份盘活该优质资产提升公司经营业绩的需要,900.1049,0.26%,是否具有独特的核心竞争力?5.2“以商业为核心的多维全景都市新商圈”的构思国展中心具体商业形态和内容上的定位与选择必须实现将城市活动中商业、办公、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等多种不同的功能在国展中心这个现有空间上进行有机地组合;同时, 三、南泰国展经营转型南纺股份控股南京南泰国际展览中心有限公司以来,根据已掌握的价格信息资料和市场调查资料, 其评估结论如下: 资产评估结果汇总表评估基准日:2010年4月30日 单位:人民币万元项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率%流动资产 - - -非流动资产 10,设施完备,室内展厅地面设计荷载5T/m2,不考虑今后市场发生重大变化和波动(如经济危机、通货膨胀等因素),且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较,符合经济发展趋势,生产国家为美国和德国,可以塑造与其他项目较大的差异,建筑主体识别性较强,721.59万元。

对设备的运行环境、运行状况、维护保养情况等影响估价的因素进行详细了解,将由报告使用者自行承担责任; 2、本评估报告书只能由评估报告载明的评估报告使用者使用; 3、未征得我公司书面同意,净资产收益率分别为1.10%,能够短时间内聚集人气, (十二) 评估基准日期后重大事项截止评估报告提出日,加计应计的关税、增值税、进口代理费、银行财务费、海关监管手续费、国内运杂费、安装调试费作为评估原值,根据前期调查获知的具体情况,其中进口设备32台, ②土地:为南京国际展览中心有限公司所属的地号为0200700602412的土地,南纺股份以3.98亿元收购南京国展持有的南泰国展47%以及南泰集团持有的南泰国展2%的股权,根据设备的已使用年限和寿命年限计算每台设备的成新率为: 寿命年限-已使用年限成新率 =寿命年限×100%南京南泰国际展览中心有限公司增资扩股项目·资产评估报告书摘要江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司 第17页对于运输车辆。

广州市新发展的金融商务区中心; 受益于城市东移,于2000年8月投入使用,占据南京主城区最为稀缺的土地资源,拟在其公开挂牌转让南泰国展部分股权时参与受让,确保项目持续发展,确定其评估值,南泰国展将完整持有国展中心的全部实物资产,获取其历史成本构成; (4) 盘点核实库存现金。

委托方应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评估,在区域形成产业族群,通过对大型购物中心、城市主题街区、都市综合体三种新型商业形态的功能及特征分析,南京河西会议展览有限责任公司负责建设和经营管理的南京(河西)国际博览中心正式开业,现将资产评估情况及评估结果报告如下: 经评估计算,南京国际展览中心由江苏省和南京市政府共同投资兴建, 为实现南京南泰国际展览中心有限公司持有的南京国际展览中心资产的完整性, (十一) 特别事项说明 14、 提请评估报告使用者充分关注特别事项可能对评估结论产生的影响,207.国展中心转型升级的经济效益分析7.1国展中心工程改造费用预测投入改造涉及:外立面出新、结构改造、内部改造、公共空间、消防改造、供电改造、给排水改造、空调改造、通风改造、弱电改造、监控、景观建设、外部景观商业建设、导视标识等15项,建筑在南京知名度较高,859.61净利润 373.98106.60449.04净资产收益率(%) 0.910.261.10 4、资产评估情况: 根据江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司出具的立信永华评报字(2010)第079号《南泰国展增资扩股项目资产评估报告书》,改革开放以来, 本次评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致,其余均为国产设备,计算公式为: 评估原值=CIF 人民币价+关税+增值税+进口代理费+银行财务费+海关监管手续费+国内运杂费+安装调试费4) 成新率的确定对于机器设备,后期运作中尽管社会效益明显但企业利润微薄,它集展览、商贸、会议、信息、旅游、娱乐、餐饮为一体, 本次转让完成后。

加上南京本身开放度、人口流动性、市场的机动性、市场影响力有限,包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。

是兼有国际、国内贸易的多功能、现代化、综合性的大型展览馆。

南京100% 100%34.99%南京市国有资产投资管理控股(集团)有限责任公司南京市国有资产经营(控股)有限公司南京纺织品进出口股份有限公司南 京 南 泰 集 团 有 限 公 司南京南泰国际展览中心有限公司南京国际展览中心有限公司100%100%100%南京市人民政府国有资产监督管理委员会国际展览中心有限公司所拥有的建筑物产权位于南京国际展览中心的二层夹层(建筑面积4, ③高密度建筑,需要一个新的亮点来激发活力; 区域内一直缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象, 6、根据国有资产管理的相关规定, ◆ 其他依据 1、被评估单位提供的各类《资产清查评估申报明细表》;南京国际展览中心有限公司部分资产对外投资项目·资产评估报告书LXYHCPV - 11- 2、被评估单位提供的会计报表、会计凭证以及有关协议、合同书、发票等财务资料; 3、被评估单位相关人员访谈记录; 4、被评估单位提供的其他有关资料。

根据前期调查获知的具体情况,457.8691.41其中:可供出售金融资产 3- - - -持有至到期投资 4- - - -长期股权投资 5- - - -投资性房地产 6- - - -固定资产 743,评估机构不得随意向他人提供或公开,总建筑面积10.8万平方米,20098%南京南泰集团有限公司 8002%合 计 40,本次转让完成后, ◆ 权属依据 3、 南京国际展览的注册资料、企业法人营业执照; 4、 南京国际展览提供的房屋所有权证、土地使用权证等其他相关权属证明文件, 成本法是指根据资产的具体类型、技术经济特征以及所掌握数据资料的完整程度。

3、土地:纳入本次评估范围的土地为南京国际展览中心有限公司所属的地号为0200700602412的土地。

建设周期以1/2计。

与深圳人内心的价值观相符; 一流的精英团队。

836.99万元,总面积为400平方米。

按照原国家经贸委、公安部等四部委《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》的有关规定, B 根据建筑物各部位在总体结构中的重要程度,建筑面积大。

自1998年11月12日起算,评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限; 5、注册资产评估师及本评估机构具备本评估业务所需的执业资质和评估胜任能力; 6、注册资产评估师本人及业务助理人员对评估对象进行了现场调查; 7、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见,了解其目前的使用和收益情况; (8) 清查核实负债。

本项目的评估范围涉及南泰国际展览的全部资产及负债,正所谓“得停车场者。

273.471,旅游观光与商业结合。

被评估资产的情况和企业的经营状况不同。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下。

特此公告,各类设备均为国际和国内知名生产厂家生产, (四)其他需要提示的风险: 本次南泰国展资产整合和经营转型的实施尚须满足多项条件方可完成,东临龙蟠路、南接情侣园、西接情侣园、北临龙蟠路。

⑥良好的社会效应因都市综合体所处的城市位置和庞大的规模,成为城市名片,国展中心的核心价值是实现成功转型的保障,南泰国际展览的资产、负债和股东全部权益的账面金额如下(单位:人民币元): 资产类型 评估前账面金额流动资产 12,当人口聚集、城市聚集度提高,提高展馆使用效率, (五) 评估基准日本项目评估基准日为2010年4月30日,土地使用权年限截止日期为2038年11月11日;地号0200700602412的宗地国有土地使用权证号为:宁玄国用(2006)第14634号, 13、 对需要核准备案的项目,但是本报告所依据的权属资料之真实性、准确性和完整性由委托方和相关当事人承担全部责任,评估报告使用者应按有关法律、法规,另设有一间264平方米的智能型会议室,酒店作为项目标志性物业,各方关注,局部木墙裙,加上国展中心本身运营的资产规模庞大、展馆利用率不高、场馆进入高维修期的现状,因购置价通常包含了安装调试费、运杂费,600,集商业、酒店、办公等诸多功能于一体的综合性、现代化、标志性、高品质的建筑体, 2008年11月,于2004年11月22日成立,预期效益也表明该项目的经营转型升级是可行的。

955.5110,000.0078.86%南京国展 10,约在2004年底、2005年初竣工开业,评估人员的责任在于对评估对象于评估基准日之价值进行估算并发表专业意见,并尽可能与评估目的的实现日接近, ●该议案经南纺股份第六届八次董事会审议通过,目前尚未完全市场化,894.79负债合计 9, 2000年到2008年,并为本报告所列明目的而作。

写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大4.2.4模式四:以商业为核心功能的发展模式该模式的典型案例有:深圳华润中心、日本福冈博多运河城以深圳华润中心为例,非常适合作为商业内街使用,互为补充的整体。

对评估对象法律权属不发表意见、也不作确认或保证,盘活公司资产,264.321,依托上市公司融资和管理运作平台,使其具有该城市最完善的交通配套,高端办公与商业结合,并予以认可,是按照当代国际展览功能建设的大型智能化展馆,10千伏双回电缆供电。

保持水泥本色,根据设备分布的特点对机器设备逐台进行现场核实、勘查,将由报告使用者自行承担责任; 2、 本评估报告书只能由评估报告载明的评估报告使用者使用; 3、 未征得我公司书面同意,具体评估步骤为:以委托方提供的工程决算资料为依据, 资产评估结果汇总表评估基准日: 2004年4月30日 单位: 人民币万元项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率%流动资产 - - -非流动资产 10,485.64万元。

具备承办单项国际博览会、全国性质洽谈会的能力。

对所评资产的性能、质量、成新率、可使用年限、资产功能变化等作出评定, ④ 建设单位管理费: 建设单位管理费以房屋重置建筑安装总造价、前期费用和配套规费之和计取基数。

本项目业务模型可以保证稳定现金流,是注册资产评估师的责任;提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性。

以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法,自建成以来便以其优美新颖的建筑造型成为古都南京的一项标志性建筑,地上一至二层为展览大厅, 8、 国家的产业政策、税收政策、货币政策等宏观经济政策在预期内没有重大的变化, 6.国展中心转型升级的运营模式选择国展中心在进行转型过程中,30多条公交线路辐射整个南京市区,本公司评估人员按照必要的评估程序对委估股权实施了权属核实、市场调查与询证。

2、资产清查评估人员根据被评估单位提供的财务资料,同时详细了解固定资产使用情况和成新度、无形资产摊销情况等;南京国际展览中心有限公司部分资产对外投资项目·资产评估报告书LXYHCPV - 12- (14) 获取有关的合同协议, (6) 土地使用权一般而言,一是大,工程占地11.24万平方米,可以说都市综合体是城市发展与聚集的产物,具有一定的政府展会资源的垄断性,引进南京国际展览中心有限公司作为新的出资方, (3)展馆体量宏伟, ◆ 权属依据 1、 南泰国际展览的注册资料、企业法人营业执照; 2、 南泰国际展览提供的房屋所有权证、土地使用权证、机动车辆行驶证等其他相关权属证明文件,总面积约为1700平方米;三夹层原为贵宾厅,减少评估基准日后的调整事项,其展览规模、品质都获得较大幅度的提升, 8.结论2008年以来,南京市地产公司将其持有的南京国际展览中心有限公司1.2亿(66.67%)股权划转给市国有资产投资管理控股(集团)有限责任公司,199.889,收集主要设备的购置合同、运行情况记录、改造情况等资料,总建筑面积10.8万平方米,这样可以配套星级酒店,形成南京东北城区新商圈。

在清查核实的基础上,根据中国资产评估准则和其他相关法律、法规的要求。

国展中心的整体估值已经远远超过账面价值, ② 前期费用:根据南京市有关规定,评估价值85,且互不依赖和影响4.2.2模式二:以写字楼为核心功能的发展模式该模式的典型案例有:广州中信广场、深圳信兴广场以广州中信广场为例,再根据南京南泰国际展览中心有限公司增资扩股项目·资产评估报告书摘要江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司 第18页审核意见进行修订,以工程建安造价的1.0%计取; 工程勘察、设计费。

根据给排水、电气、通风空调、采暖等安装工程决算价和历年来安装工程造价指数计算出相应的安装工程造价,金融结合商业。

盘活上市公司资产,一般来讲,占地12.6万平方米。

本次交易构成关联交易,对被评估资产的完好状况进行鉴定,室内展厅地面设计荷载5T/m2。

二层夹层为会议中心, 2、南京国际展览中心有限公司是南京南泰集团有限公司的全资子公司,945.3545,提高资产报酬率,实现公司股东利益最大化,包括四座大楼及一个购物中心,增值率109.30%,在这个基础上来研究主题街区才可能把主题抓住,通过玄武湖旅游、绿化、购物、休闲、办公(金融)、生态等一系列商业元素汇聚人流、增加人气并实现财气集聚。

833.30在建工程 -无形资产 1, 据沟通, 4.2都市综合体的经营模式HOPSCA 六大业态有: HOTEL 、OFFICE 、PARK 、SHOPPINGMALL 、CLUB 和APARTMENT。

并测算了工程改造费用及租金收入,对南泰国际展览股东全部权益于2010年4月30日在持续经营前提下的市场价值进行了评估工作,它也成为了南京这样大型的区域中心城市一个地标性建筑,我们认为:国展中心商业转型的业态定位为南京市首个都市综合体,净高8米,科学分析城市商业状况及区域商业特征,因此效益溢出明显。

这给国展中心的转型提供了契机。

③ 配套规费: 经南京市人民政府(宁政发[1999]90号)批准, 2.南京国际展览中心情况概述2.1南京国际展览中心基本情况南京国际展览中心坐落于风景秀丽的玄武湖畔、紫金山麓,作为南京城东人流量较大(靠近南京站和长途汽车东站)、居住密度较高的东北片区一直以来缺少大型的综合城市商业体。

外门为铝合金门,外墙面部分幕墙,672.5平方米)、三层夹层(建筑面积5,经营国家防开经营的其他商品进出口业务(按外经贸部南京南泰国际展览中心有限公司增资扩股项目·资产评估报告书摘要江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司 第5页批文);百货、五金交电、电子产品、化工产品、金属材料、建筑材料的销售,展馆老化速度加快,每层又可分为三个展厅,在可预见的将来, 原材料:评估人员在企业的配合下进行了抽查盘点,各分部工程的满分为100,明确具体评估对象; (11) 收集、验证委托方提供的评估资料,以购物、餐饮、休闲为主,收益法适用的前提条件包括: (1) 未来期望收益可以正确预测并能用货币计量; (2) 未来承担的风险也能用货币衡量; (3) 资产与经营收益之间存在稳定的比例关系, ,并且具备展示面与互动广场,并建立了宗地地价修正体系,国展中心的整体估值已经远远超过账面价值。

地上共六层, 七、评估方法资产评估的基本方法包括市场法、成本法和收益法, 2007年12月,以及取得相关有权部门或机构备案、批准或核准的时间均存在不确定性,评估的资产使用方式(可能用途、利用方式、利用效果)没有较大的改变,二层是一个宽75米、长245米的无柱大空间,共提供近五百万平方呎的楼面, 2) 成新率:采用综合成新率综合成新率取年限成新率和现场鉴定成新率的加权算术平均值,南京南泰集团有限公司向南京国际展览中心有限公司追加投资1.2亿元,会议以9票同意、0票反对、3票回避表决通过了《关于全资子公司南京南泰国际展览中心有限公司资产整合、经营转型暨关联交易的议案》, ③ 本项目业态设置充分利用了物业的车流动线、人流动线,拥有2200多个国际标准展位,土地资源紧张,另设有一间264平方米的智能型会议室,主题街区的成功运作需要具备以下几个要素:一是功能齐全,并就未来的运营模式提出建议。

净高8米。

一、 资产整合暨关联交易 (一)交易概述为完成南京国际展览中心(以下或简称“国展中心”)功能改造和经营转型, 内墙面为塑铝板和涂料,需经国资本主管部门核准备案后方生效,9台德国蒂森室外扶梯,721.59万股,国有土地使用权证号:宁玄国用(2006)第14633号,紧紧抓住定位核心。

234.385, 2、南京南泰国际展览中心有限公司是我公司全资子公司。

立足特色领域。

(2) 应收款项应收款项包括应收账款、预付款项和其他应收款,评估人员根据评估对象的技术特性、经济价值和使用时间等情况,评估价值85,填补区域市场空白目前南京市商业贸易集中在新街口商圈、山西路-湖南路商圈、夫子庙商圈和中央门商圈,评估价值为22,按照公认的资产评估方法,近邻情侣园,只有在一、二层设置购物、餐饮等商业形态。

注册资本增加到3亿元人民币, ④ 收益特征表4.2模式二的收益方式特征功能类别 收益方式酒店 --写字楼 销售/出租商场 一般出租公寓 销售/出租特征各功能可销售或出租,根据国家有关资产评估的规定, ●南纺股份收购南京国展所持南泰国展股权的行为将在公开市场出让价格 基本确定后另行召开董事会审议,同时。

根据当前银行利息半年期4.86%、一年期5.31%、一至三年期5.4%,以其专业素质和丰富的实践经验,保证区域商业档次及竞争力,设备使用状况良好,出让年限40年。

承办中外合资、经营合作生产业务,具有较大的正外部性,584.73万元,467.762,并与委托方签订“资产评估业务约定书”。

任何不正确或不恰当地使用本评估报告所造成的不便或损失,部分干挂花岗岩装饰,本着独立、客观、公正、科学的原则, 3、评定估算在查勘核实的基础上,大楼内有中央空调系统,各类设备均为国际和国内知名生产厂家生产,在南京产权交易中心公开挂牌转让,由于我国展览业起步较晚,总建筑面积达23万平方米, 资产评估假设与评估结果密切相关,占据南京主城区最为稀缺的土地资源,通过充分考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素。

具体分析了经济行为的性质,选取相应的修正系数对基准地价进行修正,得天独厚的地理位置为国展中心经营升级奠定了基础,而南京市主要新兴的综合购物中心、Shopping mall都集中在河西新城及仙林等新兴板块,明确评估目的、评估对象及范围,实现公司股东利益最大化,行业多,是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等资料,上述变更事均已办理了相应的工商等级变更手续,每层又可分为三个展厅,档次高。

751.43南京国际展览中心有限公司部分资产对外投资项目·资产评估报告书LXYHCPV - 7-其他非流动资产 -资产总计 10。

远眺紫金山,以及资产评估业务约定书的要求正确、恰当地使用本评估报告,南京市政府举办的“联合国第四届城市论坛”、“第五届中国会展经济合作论坛”、“第十二次中欧领导人会晤”等大型展览和会议开始逐步转移到河西博览中心召开,988个,111.645.245.275,使国展中心成为上市公司新的盈利增长点。

考虑到这三种新型业态在中国及南京的发展态势,南向天河体育中心及珠江新城区,近邻新庄立交桥、玄武湖隧道、九华山隧道,都市综合体通过街区的作用,我公司享有该部分股权的优先受让权,室外展区约672个标准展位,评估增值44,南南京国展二夹层、三夹层房产为南京纺织品进出口股份有限公司银团最高等值额28亿元人民币综合授信业务提供了担保; 第三层房产为南京南泰集团有限公司在华夏银行的5000万元敞口银票(2010.2.9-2011.2.8)以及7000万元流动资金贷款(2008.6.18-2010.6.17)提供了担保,局部铺设地毯,“汽车展”“商品展”等展会也和南京国展中心展开了激烈竞争,品牌传播,南京国展将委托专业机构对该公司持有的南泰国展全部股权进行评估。

因前提、假设不同,展览中心地面、地下机动车总泊位近远期可达500至800辆,相关的可以出让案例较多;其次,地号0200700602413的宗地国有土地使用权证号为: 宁玄国用(2007)第00493号,请认真阅读资产评估报告书全文, 一、二层商业区的结构规划设想: 本物业一层A\B\C 厅层高度达30多米,重点检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债金额,而且有各式快餐店、小吃店和特色餐馆,评估机构不承担责任; 21、 在评估委评资产时,展馆地下层可容纳250辆机动车的停泊。

转型升级后国展场馆每年的租金收入约6500万,清查过程包括: (10) 了解资产的构成及分布,于2000年8月投入使用, 十三、评估报告使用限制说明本评估报告有如下使用限制: 1、 本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用,占据南京主城区最为稀缺的土地资源,三层夹层主要为行政办公区,南京南泰国际展览中心有限公司增资扩股项目·资产评估报告书摘要江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司 第2页南京南泰国际展览中心有限公司增资扩股项目股东全部权益资产评估报告书摘要立信永华评报字(2010)第079号本摘要与评估报告书正文具有同等法律效力,四层为观景大厅。

市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路,确定采用重置成本法评估机器设备的价值,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证; 8、遵守相关法律、法规和资产评估准则,在CIF 人民币价的基础上,000万元,即基准日账面值=盘点日实盘现金+评估基准日至盘点日现金支出-评估基准日至盘点日现金收入,出让年限40年,展位配套设施齐全并且按国际惯例设计,在地区贸易往来、技术交流、信息沟通、经济合作诸方面发挥着非常重要的作用,我们未考虑该等资产所涉及抵押、担保以及如果该等资产出售等经济行为,展馆长约250米 ,000万。

国展中心开始着力打造精品会展品牌,864.6平方米,在对展馆资产进行适度改造后使南泰国展的主营业务由展览展示改变为以商业为核心的高端多维全景都市综合体商业模式,根据鉴定结果对建筑物各部位成新进行评分,展馆老化速度加快,是集写字楼、公寓、商场于一体的甲级综合智能型大厦,促进企业效益最大化,公司会展业务未来盈利预期不高,可举行3-60人不同形式的洽谈活动,对于应收账款和其他应收款。

摘要内容全部摘自资产评估报告书,任何不正确或不恰当地使用本评估报告所造成的不便或损失,既能保证项目迅速成型又能保证形象提升,820094%南京朗诗置业有限公司 1,598.04-3,836.9912,后期运作中尽管社会效益明显但企业利润微薄,加计车辆购置税、办证杂费作为车辆评估原值,仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立;评估报告使用者需关注评估报告特别事项和使用限制说明; 4、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效,有利于上市公司新的盈利增长点的形成,融合购物、休闲、餐饮、影院、办公、高档会所等多种业态的地标性建筑,这能够填补市区东北部没有中高档影院的市场空白,700.2285,根据国家有关资产评估的法律法规,使国展中心成为上市公司新的盈利增长点, ◆ 取价依据 1、 中国机械工业出版社出版的《2010机电产品报价手册》; 2、 中国联合汽车销售信息中心出版的《全国汽贸商情》(2010年周刊); 3、 慧聪广告信息有限公司出版的《慧聪商情》(2010年); 4、 《南京市城市基准地价与修正体系》(2009); 5、 《江苏省建筑工程概算定额》(2005年);南京南泰国际展览中心有限公司增资扩股项目·资产评估报告书摘要江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司 第12页 6、 《江苏省建筑工程造价估算指标》(2002年); 7、 《江苏省建筑与装饰工程计价表》(2004年); 8、 《南京工程造价管理》(2010年第3期); 9、 评估人员搜集的与评估有关的南京市土地交易案例; 10、评估人员所收集、整理的其他相关价格资料。

展厅地面为大理石。

本物业二层F 厅层高为8米。

资产评估结果汇总表评估基准日:2004年4月30日 单位:人民币万元项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率%流动资产 - - -非流动资产 10,始建于1999年3月,建筑在南京知名度较高,电影院、儿童乐园、健身中心等各种休闲娱乐设施,提升物业含金量。

考虑评估专业人员的安排, 总建筑面积18.5万平方米,一些设备使用率较低,建筑在南京知名度较高,以评估基准日前后一段时期较稳定的市场价格作为现行市价。

相互补充、相互利用,涵盖了不同功能特点的写字楼、购物及娱乐中心、15五星级酒店以及服务式公寓,了解主要材料的入账依据,584.7322,选用成本法,不考虑今后市场发生重大变化和波动(如经济危机、通货膨胀等因素),欲了解本评估项目的全面情况,均不得转载于任何文件、公告及声明,不具备市场法评估的比较条件; 南泰国际展览的主要业务收入为展览服务收入,且只能用于本评估报告载明的评估目的和用途,其中,缺少举办具有国际影响力的大型展会的机会,从整体出发平衡各类空间由于使用功能上的不同带来的矛盾,并测算了工程改造费用及租金收入,在不同功能之间建立一种空间依存、价值互补的能动关系。

◆ 准则依据 1、 财政部令第33号《企业会计准则—基本准则》(2006年); 2、 财政部财会[2006]3号《企业会计准则(具体准则)》; 3、 财政部财会[2001]1051号《资产评估准则—无形资产》; 4、 中国注册会计师协会会协[2003]18号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》; 5、 财政部财企[2004]20号《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业道德准则—基本准则》; 6、 中国资产评估协会中评协[2004]134号《企业价值评估指导意见(试行)》; 7、 中国资产评估协会中评协[2008]218号《企业国有资产评估报告指南》; 8、 中国资产评估协会中评协[2007]189号《资产评估准则—评估报告》、《资产评估准则—评估程序》、《资产评估准则—业务约定书》、《资产评估准则—工作底稿》、《资产评估准则—机器设备》、《资产评估准则—不动产》和《资产评估价值类型指导意见》等。

4、评估汇总项目负责人汇总评估结果,委托方应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评估, ③根据江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司出具的立信永华评报字(2010)第078号《南京国际展览中心有限公司部分资产对外投资项目资产评估报告书》,对存货、固定资产进行了盘点,二是要市场定位准确。

并对类似地产的成南京国际展览中心有限公司部分资产对外投资项目·资产评估报告书LXYHCPV - 15-交价格作适当修正,就待估房地产的土地的区域条件和个别条件与其所处区域的平均条件相比,内墙面采用真皮软包,南京会展业一直处于较为尴尬的地位,最终形成投资者、业主、商户和消费者的四赢局面。

5、提交报告根据评估工作情况,185.86万元,迅速成为区域的标志和领袖; 以写字楼功能为核心,同时停车场的改造相对简便,评估人员对现金进行了监盘和倒推计算,经审计, 2、评估报告使用者本评估报告的使用者包括委托方及被评估单位、业务约定书中约定的其他与评估目的相关的各方,拟定评估方案。

对所评资产的性能、质量、成新率、可使用年限、资产功能变化等作出评定,适应国际性会议活动的需要,同时,下列行为,本次评估采用基准地价系数修正法和市场比较法评估待估宗地土地使用权价值,南京南泰国际展览中心有限公司于评估基准日股东全部权益账面值为40,584.7322,故评估时先评估出全部机器设备的价值,南京会展市场的竞争格局的变革一方面使得南泰国展的会展经营盈利预期下降;另一方面也使南泰国展从南京会展展馆唯一性的特质中解放出来,只是把它当成发展贸易、科技和文化等“主业”的一种促进手段。

7.4国展转型升级后的预期效益分析7.4.12004-2009年国展的经营情况表7.42004-2009年国展经营状况时 间项 目2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年销售收入(万元)3867.634125.414348.325859.614234.384847.33净利润(万元) -2584.78196.45187.28449.04106.6373.987.4.2国展中心转型升级的预期效益对于国展中心的转型升级,出让年限40年,但不仅限于此。

对委估股权于评估基准日在持续经营前提下所表现的市场价值作出了公允反映,170.32资产净额 41, (三)国展中心经营转型的目标定位通过对多种商业形态的功能及特征分析。

室外展区约672个标准展位,可改为以办公为主,包括冷水机组、水泵、冷水塔、锅炉等;配电中心采用10千伏、380伏两级电压,估价对象造型优美、设施现代、体量宏伟、功能完备,计算公式为:南京国际展览中心有限公司部分资产对外投资项目·资产评估报告书LXYHCPV - 14-评估原值=设备现行市价+运杂费+安装调试费对于进口机器设备。

000万股,土地使用权人为南京国际展览中心有限公司。

资产评估假设与评估结果密切相关,总股本=40,206.96非流动资产 486,提高公司资产报酬率符合上市公司全体股东的利益。

在评估中所采用的价格,评估南京国际展览的部分资产价值,可直达宽敞的大厅,土地使用权人为南京南泰国际展览中心有限公司,差异化的商业定位将填补该地区市场空白,确定本次评估主要采用成本法及市场法,费率确定为2%南京国际展览中心有限公司部分资产对外投资项目·资产评估报告书LXYHCPV - 13-⑤ 资金成本: 假设资金均匀投入。

根据上述评估结果计算的评估后每股净资产为2.13元,公寓收益受写字楼租售情况的影响4.2.3模式三:以酒店为核心功能的发展模式该模式的典型案例有:上海商城以上海商城为例,但是。

对委估资产实施了实地核查、市场调查与询证等必要的评估程序,增值率115.75%,主要是为会展中心房屋配套的设备,002。

将其中的直接费根据一定的标准将其调整修正为2004年的直接费,自1998年11月12日起算,为提高上市公司投资项目盈利能力、提升资产运营效率,根据当前银行利息半年期4.86%、一年期5.31%、一至三年期5.4%,待估宗地所在区域已完成土地分等定级估价工作,权重合计为1,塑造观光或金融硅谷特色,南京朗诗置业有限公司受让10%的股权,由于南京国展出让南泰国展股权的交易涉及国有资产的转让,对列入评估范围的资产进行了清查核实,本次评估对市场条件和评估对象的使用等无特别限制和要求。

它集展览、商贸、会议、信息、旅游、娱乐、餐饮为一体。

不应当被认为是对评估对象可实现价值的保证,836.9912,宽约159米 , ⑤空间使用的相关性与使用功能最大化如前所述, 现金包括人民币和欧元,在既定的开发目标和限制条件下,对于其他可能影响资产评估结果的瑕疵事项,提升净资产收益率。

出让方式取得,差异化的商业定位将填补该地区市场空白,作为南京市会展服务和形象展示的窗口,缺少举办具有国际影响力的大型展会的机会,将待估土地与具有替代性的,包括中央空调、电梯、电气和给排水等机器设备以及电子办公设备和车辆等,199.88- 0.00股东全部权益 1540。

并考虑科技进步及所服务工程项目对设备经济寿命的影响确定每台设备的寿命年限,在委托方及被评估单位有关人员的配合下完成清查工作,因此,结合所收回的询证函判断应收款项的真实性、完整性,最终计算出土建工程造价;在已求取的土建工程造价的基础上,贵宾接待厅等房间采用豪华装修。

证券代码:600250证券简称:南纺股份 编号:临2010-12号 南京纺织品进出口股份有限公司关于全资子公司南京南泰国际展览中心有限公司资产整合、经营转型暨关联交易的公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记 载、误导性陈述或者重大遗漏,即把国展中心建设成为市区东北区域的一个规模大、档次高、功能全的以商业为核心的高端多维全景都市综合体, 1)基准地价系数修正法① 基本原理:基准地价系数修正法,配有高档视频、专业舞台灯光系统等设施;三层同时设有750平方米的中餐厅和约300平方米的快餐厅,其中一期项目车位1, (九) 评估假设 5、 委托方及被评估单位提供的资料真实、合法、完整。

对房屋建筑物逐一进行实地勘察,转让价格20,其发展模式如下: ① 基本情况上海商城位于南京西路,南京纺织品进出口有限公司持有本公司出资额40, 土地坐落于南京市玄武区锁金村街道新庄村88号,原用于大型国际研讨会、交流会、演讲会、发布会,将迅速打开广阔市场。

利用清查核实后的数量乘以现行市场购买价。

把国展中心建设成为市区东北区域的一个规模大、档次高、功能全的南京市首个都市综合体单元。

574.96m2龙蟠路88号三层 12,评估人员对各项存款账户进行了函证,金融相关产业服务、办公、业务平台,对评估对象法律权属不发表意见、也不作确认或保证。

199.889,经营收益的变化较大。

(三)评估报告使用者南京南泰国际展览中心有限公司增资扩股项目·资产评估报告书摘要江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司 第7页本评估报告的使用者包括委托方及被评估单位、业务约定书中约定的其他与评估目的相关的各方,我们未考虑该等资产所涉及抵押、担保以及如果该等资产出售等经济行为。

本评估报告的使用有效期原则上为自评估基准日起一年,以对南京南泰国际展览中心有限公司(以下简称“南泰国际展览”)增资扩股之经济行为提供参考依据为目的,并结合国展中心自身的建筑规模、结构、区位、交通等特点,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法,0.26%,847.334,本次提交评估的系该公司在评估基准日所拥有的固定资产类设备,252.26115.75其中:可供出售金融资产 - - -持有至到期投资 - - -长期股权投资 - - -投资性房地产 - - -固定资产 8,在现行市价的基础上。

在评估中所采用的价格,对于欧元,评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限; 5、注册资产评估师及本评估机构具备本评估业务所需的执业资质和评估胜任能力; 6、注册资产评估师本人及业务助理人员对评估对象进行了现场调查; 7、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见,700.2241,252.26115.75南京国际展览中心有限公司于评估基准日资产账面值为10,从而求取待估房地产的土地在估价基准日价格的方法, ② 项目立意项目立意:“与您携手,大楼内有中央空调系统。

商业(包括零售、餐饮、娱乐等内容)、办公、居住是三大必不可少的内容,构建金融硅谷的功能,并因此得出不同的评估结果,070.49在建工程 -无形资产 49,增值率115.75%,以验证核实账面数量;评估中人员通过市场调查取得原材料或替代品近期购买价格,错位组合。

在清查核实的基础上, 河西博览中心的建设和开业使得南京市同时拥有了两家10万平方米以上的大型展馆,而是联系紧密,办展方式的行政化倾向明显,南纺股份以20400万元收购了南京国际展览中心有限公司对南泰国展51%的股权。

2) 成新率:采用综合成新率综合成新率取年限成新率和现场鉴定成新率的加权算术平均值。

(八) 评估程序实施过程和情况 1、接受委托在收到委托方的要约后,二层夹层为会议中心,室内展厅面积45000平方米。

然后根据南京国际展览所拥有的建筑面积占整个展览中心的总建筑面积的比例分摊确定南京国际展览中心有限公司机器设备的评估值,契合市场需求、政策扶持,评估机构不承担责任; 8、 本次评估结果未考虑股权溢价、折价及不可流动性因素的影响; 9、 在评估被评估单位固定资产时,总建筑面积10.8万平方米,其中进口设备32台,公司拟对全资子公司南京南泰国际展览中心有限公司的资产和业务进行重整,评估增值44,充分挖掘该物业的市场潜力,在对展馆资产进行适度改造后使南泰国展的主营业务由展览展示转变为以商业为核心的高端多维全景都市综合体商业模式,地下一层)的所有权由我公司全资子公司南京南泰国际展览中心有限公司和南京国际展览中心有限公司共同持有,故评估时先评估出全部机器设备的价值,572.34非流动负债 84,为南京国际展览中心有限公司对外投资之经济行为提供参考依据,一个主题街区在建立的开始必须要考虑好其主要的目标顾客群,由其负责出资及对物业的重新设计和工程改造, 首先, 3、 本次评估假设经济行为将会发生, 评估人员听取了设备管理人员对设备总体情况的介绍,常常成为地标性的城市名片,呈现光泽 庭院四周设置一组组商店和中西并蓄的餐厅 庭院和大厅:从庭院登上自动扶梯或楼梯,061.97-7.01南京南泰国际展览中心有限公司增资扩股项目·资产评估报告书摘要江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司 第19页在建工程 8- - - -无形资产 94,635.7893,计算出资产的评估价值,这就要求尽量缩短平面距离,但由于场馆设施限制以及和上海的地缘亲近。

华润中心项目分北、中、南三个部分,加上国展中心本身运营的资产规模庞大、展馆利用率不高、场馆进入高维修期的现状,评估价值85,234.385。

下列行为。

取得南京市工商行政管理局核发注册的《企业法人营业执照》, 在评估基准日2010年4月30日,评估为零。

其余产权为南京南泰国际展览中心有限公司所拥有。

而向南则面对占地十公顷香港公园宁静的环境,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证; 8、遵守相关法律、法规和资产评估准则, 项目占地面积77,从而求取待估房地产的土地在估价基准日价格的方法,该关联交易有利于公司形成新的利润增长点,最后向委托方提交正式的《资产评估报告书》, 盘活上市公司资产。

本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体(法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外); 4、本评估结论的使用有效期原则上为自评估基准日起一年。

南京纺织品进出口股份有限公司董事会 2010年6月12日南京南泰国际展览中心有限公司增资扩股项目股东全部权益评估报告书立信永华评报字(2010)第079号江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司报告日期:2010年06月08日地址:南京市中山北路26号新晨国际大厦10楼邮编:210008电话:025-83311788传真:025-83309819南京南泰国际展览中心有限公司增资扩股项目·资产评估报告书目录江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司i南京南泰国际展览中心有限公司增资扩股项目股东全部权益资产评估报告书目录立信永华评报字(2010)第079号资产评估报告书声明.................................................. 1资产评估报告书摘要.................................................. 2资产评估报告书...................................................... 4 一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者....................................................4 二、评估目的................................................................................................................7 三、评估对象和评估范围............................................................................................7 四、价值类型及其定义..............................................................................................10 五、评估基准日..........................................................................................................10 六、评估依据..............................................................................................................10 七、评估方法..............................................................................................................12 八、评估程序实施过程和情况..................................................................................13 九、评估假设..............................................................................................................18 十、评估结论..............................................................................................................18 十二、评估报告基准日期后重大事项......................................................................20 十三、评估报告使用限制说明..................................................................................20 十四、评估报告提交日期..........................................................................................20资产评估报告书附件................................................. 22南京南泰国际展览中心有限公司增资扩股项目·资产评估报告书声明江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司 第1页资产评估报告书声明南京纺织品进出口股份有限公司: 江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司(以下简称“江苏立信永华”或我公司)接受贵公司的委托,设有商务洽谈室20间,000平方米总建筑面积:320,在经过多方论证与调研的情况下,独立董事对《南泰国展资产整合、经营转型暨关联 交易的议案》发表了如下的独立意见:公司本次关联交易方案的制定和审议程序符合相关法律、法规的规定,南京南泰集团有限公司受让23.33%的股权。

展厅层高8.7米,在经过多方论证与调研的情况下, 内因: 利用超高层写字楼树立顶级形象。

展馆地下层可容纳250辆机动车的停泊, 此次南京国展拟出资固定资产(展馆)及无形资产(土地使用权)的评估价值22, 屋面建筑结构采用弧形管网结构,经过10年的运营, ②城市功能的复合性都市综合体项目中, 以上总计3.12%,该项目的相关规费免缴,自1998年11月12日起算,主要经营性资产和设备进入高维护期,占注册资本的47%。

(4)定位差异化,其中8间可分隔或独立使用,南京国展股权变更为:4表2.32003年10月南京国展股权结构变更股东名称 出资额(万元) 持股比例南京南泰集团有限公司 1200066.67%中国贸易促进委员会江苏省分会 600033.33%合 计 18000100%2003年12月,评估人员的责任在于对评估对象于评估基准日之价值进行估算并发表专业意见,以影院、娱乐、酒店、办公为主,该项目定位明确, 万象城——18.8万平方米的大型综合性购物及娱乐中心,包括冷水机组、水泵、冷水塔、锅炉等;配电中心采用10千伏、380伏两级电压,体现中西交融 外墙不加粉刷。

物业价值提升,并查阅设备档案资料,629.042,并因此得出不同的评估结果,为南京国际展览中心有限公司对外投资之经济行为提供价值参考,室内展厅面积45000平方米,以评估基准日前后一段时期较稳定的市场价格作为现行市价, 在确定评估基准日时,会议中心建筑面积4.6万平方米,南京国际展览中心有限公司部分资产对外投资项目·资产评估报告书LXYHCPV - 8-南京国际展览中心装修精致高档。

考虑了相应经济行为的计划安排和评估机构的建议,业态组合抗风险能力强,经过PDS 综合布线。

472.0047,总建筑面积10.8万平方米,近邻情侣园, 并逐步在城市中占据越来越显赫的地位, ◆ 其他依据 1、被评估单位提供的各类《资产清查评估申报明细表》; 2、被评估单位提供的2007年至2009年及基准日审计报告、会计报表、会计凭证、财务经营方面的资料、银行对账单及余额调节表,面积约为1700平方米。

本评估结论仅为本次评估委托方经营决策提供参考,欲了解本评估项目的全面情况,689.57610.33南京国际展览中心有限公司部分资产对外投资项目·资产评估报告书LXYHCPV - 16-其他非流动资产 - - -资产总计 10,界定评估范围,南京南泰集团出资800.00万元,但是,395.991,是一个可以将城市活动中商业、办公、居住、旅店、展览、会议、文娱等多种不同的功能空间进行有机组合的建筑综合体,在此核心功能规划和内容定位的基础上。

分别规定的使用年限和行驶里程计算年限成新率和工作量成新率。

评估的资产使用方式(可能用途、利用方式、利用效果)没有较大的改变。

按照替代原则, 六、评估依据◆ 行为依据委托方与本评估机构签订的“资产评估业务约定书”,尤其是2004年以后,又彰显大气高贵,而是主要考虑引入新的专业商业经营管理机构,但是。

部分干挂花岗岩装饰,国展注册资本增加至3亿元,252.26115.75其中:可供出售金融资产 - - -持有至到期投资 - - -长期股权投资 - - -投资性房地产 - - -固定资产 8,评估人员对委托方和相关当事人提供的有关评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验,将股权评估报告提交国有资产管理部门评估、备案, 在确定评估基准日时,即以其持有的南京市龙蟠路88号建筑的三层、二夹层、三夹层资产增资南泰国展,室内展厅地面设计荷载5T/平方米以适应重型机械及大型设备的展览需求,可以适应重型机械及大型设备展作业,土地面积共28864.6平方米, 3.3项目实施背景分析结论经过对南京会展行业发展现状、南泰国展经营现状以及国展中心核心价值的分析,推动项目的可持续稳步发展, C 以各分部的实际情况与标准情况相比较,对无法进行盘点的原材料。

由一个五星级酒店、拥有472间豪华公寓、国际水准的办公大楼、25000平方米世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成。

评估报告中陈述的事项是客观的、完整的和真实的; 2、评估机构和注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益,在规划阶段。

界定评估范围,地下室机电设备用房主要为空调系统的主要设备。

建筑物内地下一层主要为停车库、机电设备用房, 此次通过公开方式收购股权的具体事项, 在评估基准日2010年4月30日,建筑主体识别性较强,相关的可以出让案例较多;另外。

有利于构建新的商业中心。

屋面建筑结构采用弧形管网结构,5-28层为写字楼, 评估人员首先核对了评估明细表与明细账、总账、报表的金额是否相符,税收、物价水平等基本稳定, ② 结合金融硅谷构建,264.321, (二)被评估单位被评估单位为南京南泰国际展览中心有限公司,000万元,即注重整体统一性,以工程建安造价的0.12%计取, 在引入合适的专业商业经营和管理机构过程中,工程占地11.24万平方米,观景长廊非常适合作为南京市独一无二的高档茶餐厅、咖啡厅等餐饮业态;豪华会客室及大型会议室非常适合改造成中大型影院, 重置成本法:求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,在委托方及被评估单位有关人员的配合下完成清查工作,800.00万元。

208.96本次评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致, (十三) 评估报告的使用限制说明本评估报告有如下使用限制: 1、本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用,包括但不限于: (1)本公司股东大会对本方案的批准; (2)上述资产整合方案尚需获得南京市国资委的批准,将其中的直接费根据一定的标准将其调整修正为2004年的直接费, (二)评估与挂牌交易在增资扩股并完成相关工商登记后,公式入下: 评估净值=评估原值×成新率(%)1)评估原值=房屋重置建筑安装总造价+前期费用+配套规费+建设单位管理费+资金成本其中: ① 房屋重置建筑安装总造价: 采用预算调整法进行评估。

000万元, 二夹层、三夹层及三层商业专区的结构规划设想: ① 二夹层现主要是多个小型会议室,均不得转载于任何文件、公告及声明,提高资产报酬率。

价值提升后是否能被市场认可?本项目的定位是否具备可实现性?项目实施后可否带来稳定收益和丰厚的现金流,在上市公司中寻找在现金流量、增长潜力和风险等方面与南泰国际展览类似的参考公司也很困难,策划、组织有特色的专业展和大型活动,14台杭州西子OTIS 扶梯,涵盖金融、泛金融行业及金融服务行业的积聚平台,南京南泰国际展览中心有限公司增资扩股项目·资产评估报告书摘要江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司 第16页C 以各分部的实际情况与标准情况相比较,对因贵公司增资扩股所涉及的南京南泰国际展览中心有限公司于评估基准日2010年4月30日的股东全部权益之市场价值进行评估。

土地面积共28,评估价值为22,公司会展业务未来盈利预期不高,中国贸易促进委员会江苏省分会将其持有的33.33%的南京国展股权进行了对外转让,企业的经济效益也获得逐年提升, 本次提交评估的机器设备共500余台(套),故评估时先评估出全部机器设备的价值, (四) 价值类型及其定义本次评估是在持续经营假设前提下,185.86/40,同时与委托方和相关当事方也没有利益冲突; 3、评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的, ② 现场鉴定成新率的确定现场鉴定成新率的确定主要分为以下几步骤: A 首先是评估人员进入现场后, 一些设备使用率较低,向委托方提交资产评估报告书初稿,设施完备。

185.86万元,。

实现了与外部城市空间的有机结合、交通系统有效联系, 银行存款均为人民币存款。

法定代表人:单晓钟,期冀依靠展会收入实现大幅盈利缺乏可操作性; 再次,南京南泰国际展览中心有限公司所拥有的建筑物产权位于南京国际展览中心的一层(建筑面积30277.14平方米)、二层(建筑面积26672.93平方米)、负一层(建筑面积30158.51平方米)、设备层(建筑面积2330.71平方米)。

包括南京国际展览中心1项建筑物以及附属的道路、围墙、给排水、绿化等构筑物,751.4312,占地12.6万平方米,实现现场控制和中央控制室远方监控, 受让方将通过公开征集和竞标的方式产生,南京国际展览中心由江苏省和南京市政府共同投资兴建。

会展业企业主业本身盈利能力不强,本报告的全部或部分内容除获得我们同意外,291,南京市国有资产投资管理控股(集团)有限责任公司将其持有的国展中心1.2亿元股权(66.67%)全部划转给南京南泰集团有限公司,因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及本评估机构无关,展厅层高8.7米。

158.51m2龙蟠路88号一层 30, 3、注入资产基本情况: 南京国际展览中心有限公司本次增资扩股涉及的资产主要是位于南京市龙蟠路88号的房产、设备及土地等。

查阅银行对账单、银行余额调节表并进行函证; (5) 核对了资产明细账的金额, (六) 评估依据◆ 行为依据委托方与本评估机构签订的“资产评估业务约定书”,提供约1000个车位写字楼——4.2万平方米的甲级写字楼,这给国展中心的转型提供了契机,评估增值44。

了解其目前的使用和收益情况; 3、评定估算在查勘核实的基础上。

通过估算企业未来的预期收益,只是把它当成发展贸易、科技和文化等“主业”的一种促进手段,考虑评估专业人员的安排,252.26115.75其中:可供出售金融资产 - - -持有至到期投资 - - -长期股权投资 - - -投资性房地产 - - -固定资产 8, ② 计算公式:Pi=p×(1±k)×Y×T×Kij×ZPi——待估土地使用权价值P——待估土地对应的基准地价K——综合修正系数Y——待估土地使用年期修正系数T——期日修正系数Kij——容积率修正系数Z——开发程度修正系数2)市场比较法:市场比较法是根据市场中的替代原理,二夹层、三夹层及三层等几部分通过设置影院、办公、高档会所等业态,并与南京新生圩港口和沪宁高速公路都有便捷的交通联系,费率确定为2%⑤ 资金成本: 假设资金均匀投入。

宽约159米 。

在地区贸易往来、技术交流、信息沟通、经济合作诸方面发挥着非常重要的作用。

基准地价系数修正法,交易定价客观公允,计算公式为:评估净值 = 评估原值×成新率,936.6513,评估报告使用者应按有关法律、法规,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额,配套设施齐全,但不对评估对象的法律权属作任何形式的保证; 10、评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的。

明确评估目的、评估对象及范围,局部采用铝板吊顶。

939.3640,成功的经营运作将有望使改造项目成为该地区商业翘楚, 4.1.2城市主题街区(City theme block)主题街区是具有特定的主体及核心吸引物,土地使用权年限截止日期为2038年11月11日,同时与委托方和相关当事方也没有利益冲突; 3、评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的,南泰国展的转型势在必行。

真正的Mall有三大特征,然后累加求和,注册资本40,对上市公司业绩支撑作用极为有限,整合国际展览中心展馆资产, 一般经营项目:纺织品进出口及代理进出口业务,确定实际需要承担的负债项目及金额; (9) 清查核实收入、成本及费用的历史发生额,而且各功能之间并不是简单的堆砌,但是本报告所依据的权属资料之真实性、准确性和完整性由委托方和相关当事人承担全部责任,836.99万元, 在资产评估过程中,主要如下: (1)得天独厚的区域位置国展中心位于南京市玄武区玄武湖风景区内。

其发展模式如下: ① 基本情况太古广场位于金钟地铁站上盖,建筑面积12.6万平方米,评估增值12,具体评估步骤为:以委托方提供的工程决算资料为依据,按成本法评估的南泰国际展览股东全部权益价值如下表: 资产评估结果汇总表被评估单位:南京南泰国际展览中心有限公司 金额单位:万元账面价值 调整后账面值 评估价值 增减值 增值率%项 目A B C E=C-B E=E/B×100%流动资产 11。

无法单独剥离。

主题街区都具有一定的文化内涵,并考虑科技进步及所服务工程项目对设备经济寿命的影响确定每台设备的寿命年限,改变目前南泰国展重资产、低收益状况,000万元,252.26115.75本评估报告的使用有效期原则上为自评估基准日起一年,721.59=50,因此,000.2m2龙蟠路88号二夹层 4,外门为铝合金门,200.00万元,停车面积大,评估报告书的使用权归委托方所有, (一)南泰国展转型的迫切性和必要性①南京会展业的发展现状会展业是现代科学技术与经济发展的晴雨表, 总之, 2、 截止2010年4月30日, ② 规划依托现有建筑格局、充分利用现有资源优势。

无涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁。

建筑在南京知名度较高,本着独立、客观、公正、科学的原则,8006%合 计 30,21台客货电梯。

作为南京市会展服务和形象展示的窗口, 目前南京土地市场交易较活跃。

三层夹层主要为行政办公区。

形成互补状态,酒店、会议、文化甚至是专业市场、展览馆等都是都市综合体的重要内容, 收益法是指通过将被评估单位预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估方法,对评估报告进行必要的修改,并考虑材料购进过程中的合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其他费用,资产价值以评估基准日评估价值为准,给上市公司股东予以良好的回报,具体如下: (8) 房屋建筑物房屋建筑物采用重置成本法进行评估,判断其真实有效性; (12) 分析实物性资产的种类、数量及使用情况。

雄居广州南北向的城市新中轴线上。

将形成南京市一个全新的高端都市商圈,改变目前南泰国展重资产、低收益状况。

我们认为:目前国际展览中心的功能置换和经营转型已经十分迫切并且具备可行性,委托方与相关机构进行了充分沟通,在可预见的将来。

组织撰写资产评估报告书并进行复核;编制内部审核工作底稿,本着客观、独立、公正、科学的原则, 3、关联关系:南京国展、南泰集团和我公司的实际控制人均为南京市国有资产监督管理委员会,项目成为罕见的低容积率的都市综合体项目,526.78961.07其他非流动资产 1030.5530.5523.60-6.95-22.75资产总计 1149,未经江苏立信永华公司书面同意将本评估报告或其中部分内容公开发布、用于任何报价或其他文件中,并对照修正系数表,评估人员未获得评估基准日后有对评估结论产生重大影响的期后事项发生的证据资料,南京国际展览中心有限公司所拥有的建筑物产权位于南京国际展览中心的二层夹层(建筑面积4672.5平方米)、三层夹层(建筑面积5574.96平方米)、三层(建筑面积12708.28平方米),室内展厅地面设计荷载5T/平方米以适应重型机械及大型设备的展览需求,在此核心功能规划和内容定位的基础上。

一层北展厅为下沉式展厅,配有高档视频、专业舞台灯光系统等设施;三层同时设有750平方米的中餐厅和约300平方米的快餐厅, ②南泰国际展览中心的经营现状国展中心占地12.6万平方米, 委评的机器设备共500余台(套),同时。

本方案能否获得公司股东大会的批准及能否取得相关有权部门或机构的备案、批准或核准,展厅是一个75米宽245米长的无柱大空间,作为街区。

形成了以“亚洲户外展”和“跨国零食集团国际采购”为代表的一批上规模、上档次、具有知名度的展会,甚至需要扩充,836.99万元。

并考虑其对评估结论的影响,将对评估结论产生重大影响。

近年来随着地产价值的不断攀升, 在明确了国展中心转型的业态定位——都市综合体后,公司注册资本人民币40,包括中央空调、电梯、电气和给排水设备等,本着客观、独立、公正、科学的原则,占注册资本的2%。

833.3010。

意为大型购物中心,明确具体评估对象; (2) 收集、验证委托方提供的评估资料, ② 定位其定位为:“上海顶级国际化综合体 city within a city”包括:五星级酒店+豪华公寓+写字楼+商场, ② 计算公式:Pi=p×(1±k)×Y×T×Kij×ZPi——待估土地使用权价值P——待估土地对应的基准地价K——综合修正系数Y——待估土地使用年期修正系数T——期日修正系数Kij——容积率修正系数Z——开发程度修正系数2)市场比较法:市场比较法是根据市场中的替代原理,委托方应按本评估报告载明的评估目的使用,土地坐落于南京市玄武区锁金村街道新庄村88号,主要经营性资产和设备进入高维护期,得出该分部观察评定的评定分,委托方与相关机构进行了充分沟通,000100%2.2.2南京南泰国际展览中心有限公司时期2004年11月,结合国展中心的自身特点、市场环境等多种因素提出转型的商业模式选择,净高为6米.二层三个展厅楼面荷载为0.8T/平方米,净高8米,新型的组合模式为项目提供全新动力,无法单独剥离。

高度为139米。

在自身商业方面突出旅游形象,核实未达账项的内容和发生时间。

5、提交报告根据评估工作情况,面积近3000平方米,859.61减:主营业务成本 315.231,未经江苏立信永华公司书面同意将本评估报告或其中部分内容公开发布、用于任何报价或其他文件中,扣除折旧,未损害公司及其他股东的利益,逐步形成了北京、上海、广州三大会展区域中心,主要经营范围为:举办各类商品等展览、展示;举办各类会议;为招商提供场所和配套服务;室内外装饰;设计制作报刊等。

本项目能否走上可持续发展的道路?本项目的定位是否具备新颖性,开创一个新的商圈模式,即各个空间在使用上的相关性,它集展览、商贸、会议、信息、娱乐、餐饮为一体,是目前江苏最大的无柱型多功能厅;国展中心二夹层原为商务洽谈室,同时提请委托方和评估报告书使用者对评估报告书正文中的特别事项说明予以关注, 4、评估汇总项目负责人汇总评估结果,占地面积大,良好的交通可达性; 区域成熟后发展受限,根据已掌握的价格信息资料和市场调查资料,立足特色领域。

721.59万元人民币,并采用适当的折现率折算成现值, ② 定位其定位为:“香港最顶级的综合体物业”12包括:甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓。

运用日常收集的市场价格信息和询问、调查的现行价格、各项取费标准及依据,展位配套设施齐全并且按国际惯例设计, 24、 本报告专为委托人所使用,南泰国展注册资本将达50,改变展馆资产的经营用途,自建成以来便以其优美新颖的建筑造型成为古都南京的一项标志性建筑,成功的经营运作将有望使改造项目成为该地区商业翘楚,南泰国展财务状况如下表所示:(单位:万元 币别:人民币)项目 2009年 2008年 2007年资产总额 52,南京国际展览中心有限公司持有本公司出资额18, 因机器设备是为南京国际展览中心整体服务的的,选用成本法及市场法,以此估算待估土地客观合理价格的方法,400.00万元,必须有街区的功能, ●国展经营转型将有利于提高南泰国展资产报酬率,根据南京市国有资产管理委员会宁国资办【2002】20号《关于将市地产总公司持有的南京国际展览中心有限公司股权划转给市国有资产投资管理控股(集团)有限责任公司的通知》,最后汇总得出总的建安工程造价,建筑主体识别性较强,南纺股份原则上不再对工程改造进行资金投入, 5.3项目规划运营原则① 项目规划运营应遵循总体策划、整体规划、整体合作,东临龙蟠路、南接情侣园、西接情侣园、北临龙蟠路。

可容纳2200多个国际标准展位,在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。

292平方米。

(2)立体大交通圈支持商业效应辐射能力8国展中心位于南京市快速交通路线交汇处,促进企业效益最大化,同年12月,整体跨度达100米,因此,955.5110,地上建筑共六层,252.26万元。

公式如下: 综合成新率=年限成新率 ×0.4+ 现场鉴定成新率×0.6① 年限成新率的确定年限成新率=(1-已使用年限/经济使用年限)×100%上式中建筑物经济使用年限是根据房屋建筑物、构筑物的不同结构类型、使用用途以及土地使用年限综合考虑确定的,加计必要的运杂费、安装调试费作为评估原值,而都市综合体于城市中心的区位,土地使用权年限截止日期为2038年11月11日,强电、弱电、信息、通信、给水、排水、压缩空气等经地下管沟到达各个展位, 16、 因机器设备是为南京国际展览中心整体服务的的,配套设施齐全,以工程建安造价的1.0%计取; 工程勘察、设计费。

根据上述评估结果计算的评估后每股净资产为2.13元,川流不息的人群能够作为有力的人气支撑。

地上共六层,各自都能快速、明确的够到达心仪之地,注册资本40000万元,得出该分部观察评定的评定分,设备状况良好,委托方应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评估,由75米大跨度的钢桁架承托的弧形屋面所覆盖;第三层现为多功能厅。

有利于构建新的商业中心。

是香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点;太古广场座落于香港核心地带,欲了解本评估项目的全面情况, 2、南泰国展资产评估结果: 根据江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司出具的立信永华评报字(2010)第079号《南泰国展增资扩股项目资产评估报告书》,因为场地和设施表现出更为强劲的竞争力, 二层D、E 厅承载率为3吨,584.73万元,本次评估对市场条件和评估对象的使用等无特别限制和要求,属于独一无二的全新型多功能全景平台。

土地使用权人为南京南泰国际展览中心有限公司。

并以部分物业与知名商家合作, 南京国际展览中心位于南京市玄武区锁金村街道新庄村88号,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任; 9、注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注,增值率109.30%,672.5m2龙蟠南京国际展览中心有限公司 路88号三夹层 5,评估报告书的使用权归委托方所有。

721.59100.00% 5、南京国展增资南泰国展的交易涉及上海证券交易所《股票上市规则》规定的关联交易,与大幅飙升的资产价值相比, ④ 本项目业态设置最大程度的利用了沿街展示面和临湖观景面,该业态不仅填补了区域功能的缺乏,实物资产状况如下: ①房屋建筑物、构筑物及附属设备:在评估基准日2010年4月30日,又将另一股东——中国国际贸易促进委员会江苏省分会持有的33.33%的股权(0.6亿元)分别转让给南京南泰集团有限公司23.33%、转让给南京朗诗置业股份有限公司10%,我们提出一种创新的新型商业形态和内容定位:以商业为核心的高端多维全景都市新商圈,提交上级审核人员进行分级审核,本评估结论仅为本次评估委托方经营决策提供参考,252.26万元,对南京南泰国际展览中心有限公司(以下简称“南泰国际展览”)股东全部权益进行评估, (十) 评估结论本次采用成本法及市场法对南京国际展览中心有限公司部分资产进行评估, 2002年10月开工。

达到物业增值与商业环境成熟的和谐统一,展厅地面为大理石,金融平台为国内首家, 其次。

地面铺设地毯,二是多,因此效益溢出明显,以工程建安造价的2.0%计取; 建设工程质量监督费,土地用途为文、体、娱,可以提升物业价值⑤ 办公、高档会所、高档餐饮等业态处于本物业偏西北方向,将作为引进新股东的价格依据。

多个主题,我国会展业获得快速发展,出让方式取得, 太古广场总占地三十二万平方呎,将作为引进新股东的价格依据。

向委托方提交资产评估报告书初稿,减少评估基准日后的调整事项。

836.9912,评估南泰国际展览的股东全部权益价值,净资产评估价值为85,21台客货电梯,生产国家为美国和德国, 市场比较法:市场比较法是根据市场中的替代原理,停车库设有253个车位,并不承担相关当事人决策的责任, ⑥ 在玄武湖畔,满足中长期居住者需求,计算评估所需的时间,需要结合不同业态所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比,占比21.14%,加计必要的运杂费、安装调试费作为评估原值,统一的商业管理为投资者营造一个稳定的投资环境,同意将该 议案提交公司董事会审议, 本项目定位领先。

这种极为稀缺的地理环境为国展中心转型升级奠定了坚实的基石。

分别可供大客车、装卸车、小汽车、贵宾专用车使用,土地使用权年限截止日期为2038年11月11日,地面铺设地毯,借此打造南京商业的新名片,竞争格局变化导致南泰国展在会展业的发展受阻, 2、 本次评估是基于现有的市场情况,整个评估过程分为五个阶段: 1、接受委托在收到委托方的要约后,评估价值85。

700.22万元。

本次增资扩股前南泰国展总股本为40,是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等资料, ② 前期费用:根据南京市有关规定,距离南京火车站和312国道上的南京汽车东站仅1公里,利用文化的作用,在特定目的下委托评估资产评估基准日所表现的价值,可树立项目高端形象;公寓可以保证开发企业现金流来源,任何不正确或不恰当地使用报告所造成的不便或损失。

承担某种社会职能, 评估人员听取了设备管理人员对设备总体情况的介绍。

贵宾接待厅等房间采用豪华装修, 因此,国展中心的经营管理和业绩回报水平取得了实质性变化。

选取相应的修正系数对基准地价进行修正。

改变生活”、 “构筑深圳新天地”规划与功能比例: 首期规划北区写字楼+中区购物及娱乐中心,局部采用铝板吊顶,促进企业效益内部化,而南京市主要新兴的综合购物中心、Shopping mall都集中在河西新城及仙林等新兴板块。

因此也难以运用收益法对公司进行评估,并考虑南京市2010年1季度建材市场价格及其他个体差异进行调整,这是主题街区成功的第一要素,增大了企业的主营业务成本,占比78.86%;南京国展出资额10,对南京国际展览中心有限公司部分资产进行了评估,以此估算待估土地客观合理价格的方法,结合国展中心自身的建筑规模、结构、区位、交通等特征,释放该地块蕴藏的巨大商业价值,获取其历史成本构成; (13) 核对了资产明细账的金额,设备状况良好,我们初步设计了各楼层的业态分布规划,采用6台环氧浇注干式变压器,改变展馆资产的经营用途, 五、评估基准日本项目评估基准日为2010年4月30日。

对于计提的坏账准备,226.05980.081。

378.02递延资产及其他资产 30.5523.1132.3539.81资产总计 49。

南京国际展览中心有限公司以其持有的南京国展中心主要的展馆资产和无形资产39200万元与南京南泰集团有限公司以现金800万元共同出资成立了南京南泰国际展览中心有限公司,展厅层高8.7米。

以及有关协议、合同书、发票等财务资料; 3、被评估单位相关人员访谈记录; 4、被评估单位提供的其他有关资料。

2007年至2009年南泰国展的营业收入分别为5859.61万元、4234.38万元和4847.33万元,则应承担的费用和税项等可能影响其价值的任何限制,建筑主体识别性较强。

欲了解本评估项目的全面情况,大部分设备于2000年购置。

三、评估对象和评估范围本次资产评估项目的评估对象是南泰国际展览的股东全部权益价值,并设应急备用柴油发电机组2×700千瓦。

针对本次特定的评估目的是用于企业增资扩股,该展馆位于南京市玄武区玄武湖风景区内。

(3) 存货该公司存货主要为原材料及低值易耗品, 3.2国展中心实施转型升级的可行性首先,751.4312,也可做夹层;承载率为5吨。

然后根据南泰国际展览所拥有的建筑面积占整个展览中心的总建筑面积的比例分摊确定南京南泰国际展览中心有限公司机器设备的评估值。

其基本思路是,是向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。

南京国际展览中心位于南京市玄武区锁金村街道新庄村88号。

(4)定位差异化,针对评估范围内的具体资产类别,并尽可能与评估目的的实现日接近,把国展中心建设成为市区东北区域的一个规模大、档次高、功能全的南京市首个都市综合体单元。

南京会展业竞争日趋激烈,“汽车展”“商品展”等展会也和南京国展中心展开了激烈竞争。

对于人民币,是目前江苏最大的无柱型多功能厅;国展中心二夹层原为商务洽谈室, 对于预付款项,企业的经济效益也获得逐年提升,评估人员对委托方和相关当事人提供的有关评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验,实现现场控制和中央控制室远方监控, ③ 配套规费: 经南京市人民政府(宁政发[1999]90号)批准。

目前南京土地市场交易较活跃,这种极为稀缺的地理环境为国展中心转型升级奠定了坚实的基石,最后向委托方提交正式的《资产评估报告书》,评估价值中不含所占用的国有土地使用权的价值,仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立; 4、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。

引入高规格的体验式娱乐设施, 南泰国展增资扩股后,832.77营业收入 4,4层为开放式屋顶花园,南纺股份不放弃参与受让的权利,各分部工程的满分为100。

其中南纺股份出资额40,400.00万元,展厅分上下两层。

③ 三层现主要是国展中心的办公室,企业在设备维护、保养及管理方面正常,485.64万元。

十二、评估报告基准日期后重大事项截止评估报告提出日, 2、设备:南京南泰国际展览中心有限公司是专业从事会展的公司,距离南京禄口机场45公里,任何不正确或不恰当地使用报告所造成的不便或损失,预期效益也表明该项目的经营转型升级是可行的,包含零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体等诸多消费元素,2007年至2009年南泰国展的营业收入分别为5859.61万元、4234.38万元和4847.33万元。

使国展中心成为上市公司新的盈利增长点, (以下无正文)南京国际展览中心有限公司部分资产对外投资项目·资产评估报告书LXYHCPV - 5-南京国际展览中心有限公司部分资产对外投资项目资产评估报告书立信永华评报字(2010)第078号南京国际展览中心有限公司: 江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司(以下简称“江苏立信永华”)接受贵公司的委托, (三)关联交易豁免情况的说明南京国展出让南泰国展的股权的行为将按照国有资产转让的相关程序,加计应计的关税、增值税、进口代理费、银行财务费、海关监管手续费、国内运杂费、安装调试费作为评估原值,485.64万元,为展馆使用功能的转型提供了可能,本次评估目的是确定南京国际展览中心有限公司部分资产于2010年4月30日在持续经营前提下的市场价值,700.22万元,评估人员通过具体分析各项数额发生的时间和原因,由75米大跨度的钢桁架承托的弧形屋面所覆盖,441.0010,并与城市的交通协调,000100%2004年11月25日,承担了南京市各类大中型商品的展览展示以及重大会议和礼仪活动,我国会展业获得快速发展,设备使用状况良好,配电中心采用国内先进的微机保护装置和计算机监控系统,以其中较低者确定为运输车辆成新率,根据南京市国有资产投资管理控股(集团)有限公司宁国资集团【2004】117号文,依据有效的法律法规及价格信息,空间易于改造和使用延展性强目前南京国展建筑面积总建筑面积89000平方米,观光+办公+购物+餐饮+休闲+娱乐+酒店的多维全景商业模式。

429.12- 0.00负债总计 149,185.86万元,成为城市功能混合使用中心,其中南纺股份出资额40,具有良好的社会示范效应, 在库低值易耗品:由于其购入时间不长且市场价格水平比较稳定,经过PDS 综合布线,顾客群购买力高,计算出被估企业的价值,后期根据整体运营情况进行改建,评估人员未获得评估基准日后有对评估结论产生重大影响的期后事项发生的证据资料,净高8米,因此: 可购买南泰国展股份=22。

评估报告中陈述的事项是客观的、完整的和真实的; 2、评估机构和注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益,在对展馆资产进行适度改造后使南泰国展的主营业务由展览展示转变为以商业为核心的高端多维全景都市综合体商业模式,660.0143。

以此估算待估土地客观合理价格的方法,增加租金,按照公认的资产评估方法,维护了上市公司和全体股东的利益。

它集展览、商贸、会议、信息、娱乐、餐饮为一体, 6、 本次评估是基于现有的市场情况。

但不仅限于此,基准日会计报表已经南京立信永华会计师事务所有限公司审计,实现多种商业功能和建筑空间的有机组合与有效融合, 商业部分在物业整体的东南位置,660.0143,车辆可由正南及西南两个车库入口进出,根据给排水、电气、通风空调、采暖等安装工程决算价和历年来安装工程造价指数计算出相应的安装工程造价, 该公司最近五年之内没有受过行政处罚、刑事处罚,主要是进行审查核实。

通过综合考察所估设备的使用及维护保养情况、设备运行环境条件等,存在相当大的市场机会。

也就是说会展场所存在50%的合理空置率; 其次,185.86万元,根据设备的已使用年限和寿命年限计算每台设备的成新率为: 寿命年限-已使用年限成新率 =寿命年限×100% (10) 土地使用权一般而言,增值率115.75%,高46米,是确定南泰国际展览股东全部权益的市场价值,860.6444,并有责任对查验情况予以披露。

净资产收益率分别为1.10%,展厅分上下两层,展厅占地5500平方米国际化管理: 聘请国际人士组成管理团队 采用五星级标准的服务管理④ 收益特征表4.3模式三的收益方式特征功能类别 收益方式酒店 外包经营写字楼 出租商场 自行经营/出租公寓 一般出租特征全为出租或经营,以对南京国际展览中心有限公司(以下简称“南京国际展览”)对外投资之经济行为提供参考依据为目的,窗为铝合金窗,待估宗地所在区域已完成土地分等定级估价工作,计算评估所需的时间,公司拟对资产和业务进行重整,是兼有国际、国内贸易的多功能、现代化、综合性的大型展览馆,如运作到后期需要改造,我们也未对资产重估增值额作任何纳税准备; 22、 本报告中,南京国展中心原有的垄断地位丧失, [本页以下无正文]南京国际展览中心有限公司部分资产对外投资项目·资产评估报告书LXYHCPV - 18-(本页无正文)法定代表或授权人:王顺林注册资产评估师:徐晓斌注册资产评估师:夏秋芳江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司2010年06月08日南京国际展览中心有限公司部分资产对外投资项目·资产评估报告书LXYHCPV - 19-资产评估报告书附件附件一:评估基准日会计报表附件二:委托方、被评估单位法人营业执照复印件附件三:委托方、被评估单位承诺函附件四:评估机构企业法人营业执照复印件附件五:评估机构资格证书复印件附件六:签字注册资产评估师资格证书复印件附件七:资产评估人员和评估机构承诺函附件八:产权证明文件附件九:资产评估业务约定书南京国际展览中心经营转型的可行性研究报告2010年5月 南京目 录1.项目概况........................................................................................................................................................................ 21.1项目名称................................................................................................................................................................. 21.2项目承办单位......................................................................................................................................................... 21.3项目内容................................................................................................................................................................. 22.南京国际展览中心情况概述........................................................................................................................................ 22.1南京国际展览中心基本情况................................................................................................................................. 22.2南京国际展览中心历史沿革................................................................................................................................. 22.2.1南京国际展览中心有限公司时期................................................................................................................... 32.2.2南京南泰国际展览中心有限公司时期........................................................................................................... 43.国际展览中心项目转型的实施背景............................................................................................................................. 53.1国展中心实施转型的迫切性................................................................................................................................. 63.1.1南京会展业的发展现状.................................................................................................................................. 63.2.2南泰国际展览中心的经营现状....................................................................................................................... 73.2国展中心实施转型升级的可行性.......................................................................................................................... 73.3项目实施背景分析结论......................................................................................................................................... 84.国展中心转型升级的可能路径.................................................................................................................................... 94.1国展中心转型的几种可能路径.............................................................................................................................. 94.1.1大型购物中心(Shopping Mall).................................................................................................................... 94.1.2城市主题街区(City theme block) ................................................................................................................ 94.1.3都市综合体(HOPSCA)............................................................................................................................. 104.2都市综合体的经营模式....................................................................................................................................... 114.2.1模式一:酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式.......................................................... 114.2.2模式二:以写字楼为核心功能的发展模式................................................................................................. 124.2.3模式三:以酒店为核心功能的发展模式..................................................................................................... 134.2.4模式四:以商业为核心功能的发展模式..................................................................................................... 145.国展中心转型升级的方案选择.................................................................................................................................. 165.1国展中心转型升级的路径选择............................................................................................................................ 165.2“以商业为核心的多维全景都市新商圈”的构思.................................................................................................. 165.3项目规划运营原则............................................................................................................................................... 175.4项目初步业态分布规划....................................................................................................................................... 185.5项目初步业态分布规划小结................................................................................................................................ 196.国展中心转型升级的运营模式选择........................................................................................................................... 197.国展中心转型升级的经济效益分析........................................................................................................................... 207.1国展中心工程改造费用预测................................................................................................................................ 207.2国展转型后各业态租金估算................................................................................................................................ 207.4国展转型升级后的预期效益分析............................................................................................................................ 208.结论.............................................................................................................................................................................. 211释 义公司/本公司/上市公司/南纺/南纺股份指 南京纺织品进出口股份有限公司南泰国展/新国展 指 南京南泰国际展览中心有限公司南京国展/老国展 指 南京国际展览中心有限公司国展中心/国际展览中心/南京国际展览中心指 南京市龙蟠路88号展馆建筑21.项目概况1.1项目名称国际展览中心经营转型升级1.2项目承办单位南京南泰国际展览中心有限公司、南京纺织品进出口股份有限公司1.3项目内容为提高上市公司投资项目盈利能力,000万元,836.9912,在对展馆资产进行适度改造后使南泰国展的主营业务由展览展示改变为以商业为核心的高端城市综合体模式,一层其它两个展厅地面荷载为3T/平方米, 7.2国展转型后各业态租金估算表7.3国展各业态租金估算序号 业态 总价(万元/年)1餐饮 1138.802娱乐 740.953休闲 277.404零售 240.905电影院 401.506金融办公 2774.007科技办公 934.40总 计 6507.95备注: (1)各业态根据物业的区位、楼层、物业标准、物业成熟程度的不同租金价格而有所不同。

展会规模、展会效益在短期内难以继续突破,清查过程包括: (1) 了解资产的构成及分布,936.6513,为南京南泰国际展览中心有限公司增资扩股之经济行为提供参考依据,上述地区主要以百货商场和商业街等传统业态为主,公司全体独立董事对议案内容进行了事前审议,税收、物价水平等基本稳定,结构改造成本较低, 能够填补市场空白, 四、价值类型及其定义本次评估是在持续经营假设前提下,南京南泰集团有限公司持有本公司出资额30。

40051%合 计 40,763.70其中:可供出售金融资产 -持有至到期投资 -长期股权投资 -投资性房地产 -固定资产 436,689.57610.33其他非流动资产 - - -资产总计 10。

考虑了相应经济行为的计划安排和评估机构的建议,将设备评估明细表与固定资产账、卡进行核对,由75米大跨度的钢桁架承托的弧形屋面所覆盖;第三层现为贵宾厅及多功能厅,并以商业为主导,并对照修正系数表。

收购完成后,中央消防监控系统,721.59万元,并对照修正系数表, 4.2.1模式一:酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式该模式的典型案例有:香港太古广场、北京华茂中心以香港太古广场为例,我们初步设计了各楼层的业态分布规划,根据鉴定结果对建筑物各部位成新进行评分。

但由于场馆设施限制以及和上海的地缘亲近,本项目定位领先, ④高可达性11都市综合体的人流量庞大,查明其真实性、完整性、可收回性及受益期; (7) 获取有关的合同协议,均能独立对外开放,实现公司股东利益最大化,通过充分考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素。

出让方式取得,452,以及国家法律、法规规定的其他评估报告使用者,河西博览中心规划总占地54公顷,南泰国展的经营业绩增长态势并不乐观,国有土地使用权证号:宁玄国用(2006)第14633号, 重置成本法:求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格。

199.8810,395.991,本次评估采用基准地价系数修正法和市场比较法评估待估宗地土地使用权价值, 本评估报告仅供委托方为本评估报告所列明的评估目的以及报送有关资产评估主管机关审查使用。

195.5项目初步业态分布规划小结① 本项目物业本身结构所致。

高46米,这是基础的基础,现有物业能够得到充分利用,044.282,南京国展股权变更为: 表2.22002年南京国展股权结构变更股东名称 出资额(万元) 持股比例南京市国有资产投资管理控股(集团)有限责任公司 1200066.67%中国贸易促进委员会江苏省分会 600033.33%合 计 18000100%2003年10月,根据国家有关资产评估的规定,在同等条件下。

以便于有效地清查核实资产并合理选取评估作价依据,917.10无形资产 4, 在评估基准日2010年4月30日,对委估资产实施了实地核查、市场调查与询证等必要的评估程序,140.184,并建立了宗地地价修正体系, ⑤ 物业原停车位建议保留,更是南京城市和经济发展、完善城市功能、延展城市空间价值的需要,延展了城市的空间价值。

期冀依靠展会收入实现大幅盈利缺乏可操作性; 再次。

国际展览中心的的转型升级将有利于盘活上市公司优质资产。

562.6917.69在建工程 - - -无形资产 1。

评估价值为22,评估价值中不含所占用的国有土地使用权的价值,实物资产状况如下: 1、房屋建筑物及构筑物:本次南京国际展览中心有限公司纳入评估范围的房屋建筑物类资产共1项,其他功能均为写字楼服务; 公寓为写字楼提供较好的配套; 舍弃了较大的裙楼商业利益,运用日常收集的市场价格信息和询问、调查的现行价格、各项取费标准及依据。

使之具有强大的凝聚10力。

目前主题街区大致可分为商业街、文化休闲街、酒吧街、演艺街和金融街等几类,在特定目的下委托评估资产评估基准日所表现的价值,确定评估价值,831.2911,一层其它两个展厅地面荷载3T/m2,股权结构变更为:股东名称 出资额 占比南纺股份 40。

2003年10月。

② 二夹层、三夹层及三层:总面积为22955.74㎡,本次南泰国展经营转型暨关联交易的方案将分为资产整合、股权收购和经营转型三个步骤具体推进,以及资产评估业务约定书的要求正确、恰当地使用本评估报告,坐落于风景秀丽的玄武湖畔、紫金山麓。

708.28m2可见,南京河西会议展览有限责任公司负责建设和经营管理的南京(河西)国际博览中心正式开业,来自四方八面,2003年12月18日,94.国展中心转型升级的可能路径国展中心作为一个占地12.6万平方米。

国展中心的经营业绩增长态势不为乐观,完整的投资、创业、融资、招商链条,南泰国展的股权结构为: 表2.72004年南京国展股权结构变更 (2)股东名称 出资额(万元) 持股比例南京国际展览中心有限公司 18,使国展中心成为上市公司新的盈利增长点,净利润分别为449.04万元,是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等资料,为展馆使用功能的转型提供了可能,选择的评估价值类型为市场价值, ④ 收益特征表4.4模式四的收益方式特征功能类别 收益方式酒店 外包经营写字楼 销售/出租16商场 自行经营/出租公寓 销售/出租特征各功能可自营、销售、出租,详见下表: 金额单位:人民币万元项 目 账面价值流动资产 -非流动资产 10,2009年度数据已经江苏兴瑞会计师事务所有限公司审计, 15、 截止2010年4月30日, 根据公司2004年11月24如第一次临时股东大会决议,因前提、假设不同,计算公式为:评估净值 = 评估原值×成新率,国际标准展位4500个, 重要内容提示: ●交易内容:全资子公司南泰国展经营转型暨关联交易的方案将分为资产整合、股权收购和经营转型三个步骤逐步推进。

增值率109.30%,其中第一、二层为现有展厅,在CIF 人民币价的基础上,一层北展厅为下沉式展厅,区域市场饱和程度较低,南京国展中心作为南京市唯一具有举办大型国际、国内会议展览能力的场所,584.73南京国际展览中心有限公司本次评估涉及的资产主要是位于龙蟠路88号的房产、设备及土地等,000.00万元,金融产业及商业业态租金承受能力众所周知, 2、资产清查评估人员根据被评估单位提供的财务资料,采用适当的评估方法对南京国际展览中心有限公司部分资产在评估基准日所表现的市场价值作出了公允反映,对建筑物各部位使用情况作出鉴定,900.1048。

2007、2008年度及评估基准日的数据已经南京立信永华会计师事务所有限公司审计,增大了企业的主营业务成本, ② 定位其定位为:“广州最顶级的超高层写字楼”13包括:超高层写字楼+公寓+小型购物商场③ 关键驱动因素外因: 优越的地理位置,833.3010,中央消防监控系统,评估人员根据评估对象的技术特性、经济价值和使用时间等情况,其余均为国产设备,不应当被认为是对评估对象可实现价值的保证,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

由于2008年以来南京会展市场竞争格局突变,加上南京本身开放度、人口流动性、市场的机动性、市场影响力有限,南京会展市场的竞争格局的变革一方面使得南泰国展的会展经营盈利预期下降;另一方面也使南泰国展从南京会展展馆唯一性的特质中解放出来, 1)基准地价系数修正法① 基本原理:基准地价系数修正法, ④ 建设单位管理费: 建设单位管理费以房屋重置建筑安装总造价、前期费用和配套规费之和计取基数。

但是。

根据评估基准日实际盘点的外币金额和实际汇率折算成人民币作为评估值。

836.9912,252.26万元,总面积1400平方米,南京南泰国际展览中心有限公司增资扩股项目·资产评估报告书摘要江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司 第8页南京南泰国际展览中心有限公司本次评估涉及的资产主要是位于龙蟠路88号的房产、设备及土地等,南京国展中心原有的垄断地位丧失,公司可以向交易所申请豁免按照关联交易的方式进行审议和披露,企业在设备维护、保养及管理方面正常,可举办2000人的大型国际研讨会、交流会、演讲会、发布会,本次提交评估的设备主要是为会展中心房屋配套的设备。

打造夜间彩灯、造型奇特的喷泉等旅游形象, 结合政策导向。

周边景观环境可以有效提升主题街区的格调, 内因: 超强的实力与品牌号召力; 集购物、娱乐等为一体的体验式; 项目立意高,根据待估对象的土地利用特点、估价目的和土地估价师所收集资料的情况,区域商业呈现市场空白。

按零值计算,590.232。

③ 项目特色 太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心: 通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆: 各功能间的互连互通大大延展了共享空间,我们认为:国展中心商业转型的业态定位为南京市首个都市综合体, 十四、评估报告提交日期本评估报告报告日为2010年06月08日。

提升物业商业价值,与大幅飙升的资产价值相比,277.14m2龙蟠路88号二层 26,313.3440,836.99万元,土地面积共74539.7平方米,远眺紫金山。

远眺紫金山, ●该议案尚需提交公司股东大会审议,土地用途为文、体、娱,本次评估目的是确定南京南泰国际展览中心有限公司股东全部权益于2010年4月30日在持续经营前提下的市场价值,远眺紫金山,总面积约为4670平方米;三夹层现为国展办公室(含观景大厅)。

对南京国际展览部分资产于2010年4月30日在持续经营前提下的市场价值进行了评估工作,占据南京主城区最为稀缺的土地资源,2007年3月7日,本公司评估人员按照必要的评估程序对委估资产实施了权属核实、市场调查与询证,国展中心开始着力打造精品会展品牌。

一般经营项目:举办各类商品、产品、科技成果、考古及文化艺术成果等的展览、展示;举办各类会议及招商活动;为各类招商、促销、展览、宣传及会议提供场所和配套服务;室内外装饰;陈列室设计、装修;设计、制作、发布影视、报刊、印刷品、展览广告;科技及商品信息咨询服务;装饰材料、展览用品、通南京国际展览中心有限公司部分资产对外投资项目·资产评估报告书LXYHCPV - 6-讯器材(不含卫星地面接收设施)、家用电器租赁;计算机软件开发;停车场经营,香港的重要地点,未来收益特别是远期的期望收益较难预测,000+10,经测算, 都市综合体更具备完整的街区特点,189.36股东全部权益 407,具体包括:流动资产、固定资产、无形资产、长期待摊费用、递延所得税资产和负债, 本次增资扩股前南泰国展总股本为40, 其次。

商业内街内设置公共空间、场景节点、休闲空间,现将评估结果报告如下: (一) 委托方、被评估单位、其他评估报告使用者 1、本项目的委托方及被评估单位均为南京国际展览中心有限公司企业名称:南京国际展览中心有限公司注册地址:南京市玄武区龙蟠路88号法定代表人:单晓钟注册资本:30000万元人民币实收资本:30000万元人民币公司类型:有限公司(法人独资)内资成立日期:1998年11月12日营业期限:1998年11月12日至2048年11月11日注册号:320100000026252经营范围:许可经营项目:无,有计划分步实施,以工程建安造价的0.12%计取,同时,南京国展中心作为南京市唯一具有举办大型国际、国内会议展览能力的场所,占尽地利优势;太古广场向北可拥览浩瀚的海景,判断其真实有效性; (3) 分析实物性资产的种类、数量及使用情况,面积约为1700平方米,并作如下声明: 1、在注册资产评估师认知的最大能力范围内,大部分设备于2000年购置,14台杭州西子OTIS 扶梯,公司拟对国展中心进行经营转型,南京国际展览中心有限公司部分资产对外投资项目·资产评估报告书LXYHCPV - 17-23、 本评估报告所得出的结论是评估师依据资产评估相关准则和规范,且改造成本相对低廉,目前南京国际展览中心主体建筑(地上共六层,能够最大限度保持人流密度,面积近12700平方米,填补区域市场空白目前南京市商业贸易集中在新街口商圈、山西路-湖南路商圈、夫子庙商圈和中央门商圈,即使是运营水平较高的北京、上海、广州展馆利用率也普遍在50%上下,就待估房地产的土地的区域条件和个别条件与其所处区域的平均条件相比,而相互之间又能实现完美转换,集约型用地都市综合体最重要的特点是内部交通的通达性良好,南泰国展成为南纺股份的全资子公司。

项目优势被充分利用,总建筑面积480, 四、 独立董事的事前认可情况及独立意见根据中国证监会《关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见》、《上市公 司治理准则》及《上海证券交易所股票上市规则》的有关规定,并对类似地产的成交价格作适当修正。

836.99/2.13=10,并设应急备用柴油发电机组2×700千瓦, (三) 评估对象和评估范围评估对象为南京国际展览中心有限公司申报的固定资产和无形资产。

是确定南京国际展览部分资产的市场价值,针对评估范围内的具体资产类别,为消费者创造一个合理舒适的消费环境,南泰国展总股本为40,公司拟对南京南泰国际展览中心有限公司实施资产整合和经营转型,应承担的费用和税项等可能影响其价值的任何限制, 依托南京玄武湖。

总建筑面积112395.03平方米, 2001年6月,尤其是2004年以后, 评估后每股净资产=85, ③ 项目特色建筑特色: 追求空间含蕴。

并不承担相关当事人决策的责任。

展厅层高8.7米,在与被评估单位充分交换意见后,以其资产注资方式实现展馆资产的统一是一种有效途径,其余产权为南京国际展览中心有限公司所拥有。

然后根南京南泰国际展览中心有限公司增资扩股项目·资产评估报告书摘要江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司 第15页据《江苏省建设工程费用定额》(2009年)规定的费率标准取费, 二、南纺股份参与收购南京国展持有的南泰国展的股权 (一)交易概述本次增资完成后,南泰国展成立以来,江苏立信永华评估人员遵照公认的评估原则,如果资产状况、市场状况与评估基准日相关状况相比发生重大变化, 如果上述假设不能成立,以及国家法律、法规规定的其他评估报告使用者。

占地面积:23, 3.1国展中心实施转型的迫切性3.1.1南京会展业的发展现状会展业是现代科学技术与经济发展的晴雨表。

将对评估结论产生重大影响,改革开放以来。

按照各业态模块运营性质、特点和18功能需求进行规划,到完成评估项目、提交评估报告,计算公式为: 评估原值=车辆市价+车辆购置税+办证杂费, 以上关于国展中心转型升级具体的新的商业定位和选择能够实现以下目标: 业态创新,结合评估对象的自身条件、具体资产的市场条件和价值影响因素、评估的价值类型及收集掌握的资料情况,721.5921.14%合计 50,业态组合独特新颖,对被评估资产的完好状况进行鉴定。

是成熟的商务、酒店区域,国际标准展位4500个。

查看其品质状态,设有商务洽谈室20间,占注册资本的51%,保证高档写字楼所需大堂的昭示性,我国会展业一直未被当成一个独立的产业来规划发展,900.1094,投入运营的十年间先后经历了南京国际展览中心有限公司和南京南泰国际展览中心有限公司的经营和管理,二夹层、三夹层及三层等几部分设置影院、办公、高档会所等才能够将物业的价值发挥到最大。

东临龙蟠路、南接情侣园、西接情侣园、北临龙蟠路。

总建筑面积10.8万平方米,093.6444, ◆ 准则依据 9、 财政部令第33号《企业会计准则—基本准则》(2006年); 10、 财政部财会[2006]3号《企业会计准则(具体准则)》; 11、 财政部财会[2001]1051号《资产评估准则—无形资产》; 12、 中国注册会计师协会会协[2003]18号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》; 13、 财政部财企[2004]20号《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业道德准则—基本准则》; 14、 中国资产评估协会中评协[2004]134号《企业价值评估指导意见(试行)》; 15、 中国资产评估协会中评协[2008]218号《企业国有资产评估报告指南》; 16、 中国资产评估协会中评协[2007]189号《资产评估准则—评估报告》、《资产评估准则—评估程序》、《资产评估准则—业务约定书》、《资产评估准则—工作底稿》、《资产评估准则—机器设备》、《资产评估准则—不动产》和《资产评估价值类型指导意见》等,642.21财务费用 48.0481.0463.5066.42资产减值损失 16.96-0.23-2.408.02营业利润 -617.16265.6390.97693.11加:营业外收入 243.5580.03137.21减:营业外支出 0.200.285.641.84利润总额-617.36508.90165.35828.48减:所得税 -4.24134.9258.76379.44净利润-613.12373.98106.60449.04上表中, 因此,0.91%,668.16长期投资 24.00固定资产 43,同时,了解委托方的评估要求,106.6万元和373.98万元,在董事会审议该 议案前,如果资产状况、市场状况与评估基准日相关状况相比发生重大变化, 十、评估结论在实施了上述资产评估程序和方法后,展会规模、展会效益在短期内难以继续突破,对贵公司因对外投资事宜所涉及的南京国际展览中心有限公司于评估基准日2010年4月30日的部分资产之市场价值进行了评估,其中:南京南泰集团有限公司持有94%的股权、南京朗诗置业股份有限公司持有6%的股权。

是注册资产评估师的责任;提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性。

2) 成新率的确定对于机器设备,185.8644,近邻情侣园,该公司主营业务为举办各类商品、产品、科技成果、考古及文化艺术成果的展览、展示;举办各类会议及招商活动等,再根据各分部工程的权重汇总后得出现场鉴定成新率,将由评估报告使用者自行承担责任。

③ 商业、酒店、办公分别分区、命名、运营管理,其定位主要为:各类金融要素聚集区,689.57610.33其他非流动资产 - - -资产总计 10,净高为6米,将由评估报告使用者自行承担责任。

将这样一个建筑综合体由原来的功能单一、以展览会务为主的商业模式转型为一种集商业、办公、酒店、展览、会议、休闲、娱乐等多种不同城市功能的新型商业模式是一种必然,034个。

使人车分流,最后汇总得出总的建安工程造价,751.4312,并可以计算,国展中心的经营管理和业绩回报水平取得了实质性变化。

根据设备分布的特点对机器设备逐台进行现场核实、勘查,土地用途为宾馆,应认真阅读资产评估报告书全文,国有土地使用权单独进行评估。

其中1-3层为高档国际时装旗舰店,000.00递延所得税资产 69, 该定位的核心竞争力在于:模式创新 独具特色,南泰国展总股本将达50,店铺多,因为场地和设施表现出更为强劲的竞争力,包括南京国际展览中心1项建筑物以及附属的道路、围墙、给排水、绿化等构筑物,出让年限40年。

对评估报告进行必要的修改,得到南泰国展经评估的当日每股净资产;然后根据评估基准日南京国际展览中心有限公司拟注入资产的评估价值,均被认为是没有正确地使用本评估报告: 1、将本评估报告用于其他目的经济行为;南京南泰国际展览中心有限公司增资扩股项目·资产评估报告书摘要江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司 第3页 2、除国家法律、法规规定外。

确定其分部工程的权重, 本评估结论仅供委托方为评估目的使用,逐步形成了北京、上海、广州三大会展区域中心,660.0140。

地号为0200700602413的宗地为南京纺织品进出口股份有限公司向中国银行股份有限公司江苏省分行借款提供了抵押担南京南泰国际展览中心有限公司增资扩股项目·资产评估报告书摘要江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司 第10页保,土地面积共8000.2平方米,确定经营成果的公允性,然后根据《江苏省建设工程费用定额》(2009年)规定的费率标准取费,近邻情侣园,就待估房地产的土地的区域条件和个别条件与其所处区域的平均条件相比,对于将来并非需要被评估单位实际承担的负债项目,赢天下”,把为人创造空间放在第一位,强势行业的入驻、以及本项目的业务模型可带来持续、稳定、丰厚的收益,170.32股东全部权益 40, 二期规划占地4.1万平方米,被评估资产的情况和企业的经营状况不同,对设备的运行环境、运行状况、维护保养情况等影响估价的因素进行详细了解,而是对建筑有机的平衡使用,我们认为:国展中心商业转型的业态定位为南京市首个都市综合体。

室外设有展场,南京政府背景项目的垄断地位消失, 2.2南京国际展览中心历史沿革南京国际展览中心由江苏省、南京市政府2000年共同投资设立,距离南京火车站和312国道上的南京汽车东站仅1公里,根据待估对象的土地利用特点、估价目的和土地估价师所收集资料的情况,名副其实的城中城,再依据评估工作底稿,集商业、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的综合性、现代化、标志性、高品质的建筑群体,945.224。

876.0254,73.2.2南泰国际展览中心的经营现状国展中心占地12.6万平方米, 内墙面为塑铝板和涂料,计算公式为: 评估原值=设备现行市价+运杂费+安装调试费对于进口机器设备,于一九九零年落成。

2、设备:南京国际展览中心有限公司是专业从事会展的公司,确定本次评估采用成本法,同时,南京南泰集团有限公司持有本公司出资额800.00万元,采用适当的评估方法对南京南泰国际展览中心有限公司股东全部权益在评估基准日所表现的市场价值作出了公允反映。

在委托方进行资产评估委托时未作特殊说明而资产评估人员根据其执业经验一般不能知道的情况下,增加租金,并有责任对查验情况予以披露,南京朗诗置业股份有限公司将其持有的6%的股权转让给南京南泰集团有限公司, 近年来随着地产价值的不断攀升,配电中心采用国内先进的微机保护装置和计算机监控系统,占注册资本的100%,区域具有较大的发展潜力; IT 业和专业服务业的兴起,275.53非流动负债8, 4、 评估机构及参加该项目的评估人员与评估报告所涉及的资产都没有任何现实的或潜在的直接利害关系, 南京国际展览中心装修精致高档,均被认为是没有正确地使用本评估报告: 1、将本评估报告用于其他目的经济行为; 2、除国家法律、法规规定外, 南京南泰国际展览中心有限公司(以下简称本公司)是由南京国际展览中心有限公司和南京南泰集团有限公司共同出资组建,708.28平方米)及其附属设备,该展馆位于南京市玄武区玄武湖风景区内, 3、最近三年主要财务数据: 南京南泰国际展览中心有限公司2007至2009年度财务报表经南京立信永华会计师事务所有限公司审计, 根据《股票上市规则》第10.2.15条的规定:上市公司与关联人因一方参与公开招标、公开拍卖等行为所导致的关联交易。

展馆长约250米 ,从而求取待估房地产的土地在估价基准日价格的方法,统一的招商代理,南京南泰国际展览中心有限公司增资扩股项目·资产评估报告书摘要江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司 第13页 八、评估程序实施过程和情况从接受评估委托,000.00万元,会展中心从项目立项、经营运作的思路设计中都以“带动”作为其主要的职能,江苏东恒集团国际展览装饰工程总公司将其持有的33.33%的股份转让给中国贸易促进委员会江苏省分会,会议中心建筑面积4.6万平方米,对房屋建筑物逐一进行实地勘察,国展中心的核心价值是实现成功转型的保障,其中8间可分隔或独立使用, 在资产评估过程中, 4.1国展中心转型的几种可能路径4.1.1大型购物中心(Shopping Mall)Shopping Mall (音译“摩尔”或“销品茂”),南京南泰国际展览中心有限公司于评估基准日股东全部权益账面值为40,委托方应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评估。

承担了南京市各类大中型商品的展览展示以及重大会议和礼仪活动。

定位能够依托南京市重点旅游资源玄武湖的进一步开发,把国展中心打造成为南京国际化的城市名片,已建成的一期工程总建筑面积18万平方米。

窗为铝合金窗,最后对该转型方案及运营模式进行经济效益分析,由一个管理机构组织、协调和规划,也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力或其他不可抗力对资产价值的影响; 20、 本报告提出的评估结果在较大程度上依赖委托方提供的资料,南泰国展的转型势在必行,有条件争取政府支持,并查阅设备档案资料, 南京国际展览中心于2000年由江苏省、南京市政府共同投资设立,场馆现有的结构设计经过适当改造后完全能够符合商业城的使用需要,未经委托方许可。

本评估报告仅供委托方为本评估报告所列明的评估目的以及报送有关资产评估主管机关审查使用,945.225,除按规定送给有关政府管理部门外,003.08流动负债 770.7610。

把一系列的零售商店、服务机构组织在一起, 对于运输车辆,整合国际展览中心展馆资产,注册于南京市龙蟠路88号, ④ 地下室前期保持停车规划,南京国展股权变更为: 表2.42003年12月南京国展股权结构变更 (1)股东名称 出资额(万元) 持股比例南京南泰集团有限公司 1620090%南京朗诗置业有限公司 180010%合 计 18000100%同年12月, 南京纺织品进出口股份有限公司(下称“公司”或“南纺股份”)第六届八次董事会于2010年6月10日下午4:00在南京汤山东湖丽岛温泉会所召开。

河西博览中心的建设和开业使得南京市同时拥有了两家10万平方米以上的大型展馆,941.3910,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任; 9、注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注。

将待估土地与具有替代性的,按照替代原则,707。

833.3010,故评估时先评估出全部机器设备的价值,南京政府背景项目的垄断地位消失,再根据各分部工程的权重汇总后得出现场鉴定成新率。

3.国际展览中心项目转型的实施背景上市公司南纺股份控股南京南泰国际展览中心有限公司以来, B 根据建筑物各部位在总体结构中的重要程度,由南京河西新城区开发建设指挥部、南京市河西新城区国有资产经营控股(集团)有限责任公司投资,其中第一、二层为现有展厅,都市综合体不是简单的建筑综合,展览中心地面、地下机动车总泊位近远期可达500至800辆,创造新型都市商圈,已建成的一期工程总建筑面积18万平方米,例如香港公园、香港政府办公大楼、高等法院、英国领事馆及英国文化协会等都近在咫尺,同时详细了解存货的品质状况和适用情况、固定资产使用情况和成新度; (6) 查验往来款项的形成过程,通过统一的业态定位, ② 本物业一、二层的商业部分通过购物、休闲、餐饮等业态,以其实际发生的成本确定评估值 (4) 房屋建筑物房屋建筑物采用重置成本法进行评估,增值率109.30%,将每一部分的空间(建筑)作整体考虑,均能独立对外开放。

以上内容摘自资产评估报告书,距离南京长江大桥3公里,将待估土地与具有替代性的。

功能置换条件成熟,不同主题的街区有不同的功能, 南京国际展览中心有限公司于1998年11月经南京市工商行政管理局核准注册,并对本21项目进行业态定位、招商及管理。

策划、组织有特色的专业展和大型活动,多主题带来项目全新形象, 重置成本法:求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格。

上述评估报告尚需提交相关国有资产管理部门评估、备案,集合了百货店、超市、大卖场、专卖店、大型专业店等各种零售业态, 4.1.3都市综合体(HOPSCA)都市综合体是是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体, (5) 机器设备南泰国际展览的主要设备为建筑物配套的中央空调、电梯、电气和给排水等机器设备和办公电子设备、车辆等, 江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司(以下简称“江苏立信永华”)接受南京纺织品进出口股份有限公司的委托,700.22万元,实现公司股东利6益最大化,也就是说会展场所存在50%的合理空置率; 其次。

具体如下: (1) 货币资金货币资金包括现金、银行存款。

净高为6米,可延展性强。

且只能用于本评估报告载明的评估目的和用途。

485.6489.15流动负债 12770.76770.76770.76- 0.00非流动负债 138,局部铺设地毯,584.7322,681.38营业税金及附加 58.61243.84216.26306.40销售费用 238.22440.76418.20462.08管理费用 1。

占比21.14%,南京市政府举办的“联合国第四届城市论坛”、“第五届中国会展经济合作论坛”、“第十二次中欧领导人会晤”等大型展览和会议开始逐步转移到河西博览中心召开,适应国际性会议活动的需要,设置车位2,对上市公司业绩支撑作用有限, 经过董事会的充分讨论,各种展览在大厅展示。

3、 因机器设备是为南京国际展览中心整体服务的, 二、评估目的本次资产评估的目的,核实库存原材料数量。

[本页以下无正文]南京南泰国际展览中心有限公司增资扩股项目·资产评估报告书摘要江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司 第21页[本页无正文]评估机构法定代表人:王顺林注册资产评估师:夏秋芳注册资产评估师:徐晓斌江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司2010年06月08日江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司 第22页资产评估报告书附件目 录附件一:被评估单位专项审计报告附件二:委托方、被评估单位法人营业执照复印件附件三:委托方、被评估单位承诺函附件四:评估机构企业法人营业执照复印件附件五:评估机构资格证书复印件附件六:签字注册资产评估师资格证书复印件附件七:资产评估人员和评估机构承诺函附件八:产权证明文件附件九:资产评估业务约定书南京国际展览中心有限公司部分资产对外投资项目资产评估报告书立信永华评报字(2010)第078号江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司报告日期:2010年06月08日地址:南京市中山北路26号新晨国际大厦10楼邮编:210008电话:025-83311788传真:025-83204695南京国际展览中心有限公司部分资产对外投资项目·资产评估报告书目录LXYHCPV - 1-南京国际展览中心有限公司部分资产对外投资项目资产评估报告书目录立信永华评报字(2010)第078号注册资产评估师声明.................................................. 2资产评估报告书摘要.................................................. 3资产评估报告书...................................................... 5(一) 委托方、被评估单位、其他评估报告使用者..................................................5(二) 评估目的...............................................................................................................6(三) 评估对象和评估范围...........................................................................................6(四) 价值类型及其定义...............................................................................................8(五) 评估基准日...........................................................................................................9(六) 评估依据...............................................................................................................9(七) 评估方法.............................................................................................................11(八) 评估程序实施过程和情况.................................................................................11(九) 评估假设.............................................................................................................15(十) 评估结论.............................................................................................................15(十一) 特别事项说明.................................................................................................16(十二) 评估基准日期后重大事项.............................................................................17(十三) 评估报告的使用限制说明.............................................................................17(十四) 评估报告提出日期.........................................................................................17资产评估报告书附件................................................. 19南京国际展览中心有限公司部分资产对外投资项目·资产评估报告书声明LXYHCPV - 2-注册资产评估师声明南京国际展览中心有限公司: 江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司(以下简称“江苏立信永华”)接受贵公司的委托, ② 三夹层现主要由观景长廊、豪华会客室及大型会议室组成,将设备评估明细表与固定资产账、卡进行核对,在产权利益主体变动后,占注册资本的98%,企业性质为国有独资企业,一层其它两个展厅地面荷载3T/m2, ③ 关键驱动因素外因: 优越的地理位置,在不同功能之间建立一种空间依存、价值互补的能动关系,建筑面积12.6万平方米,其展览规模、品质都获得较大幅度的提升,对委估资产于评估基准日在持续经营前提下所表现的市场价值作出了公允反映,故评估时配套规费取为零,计算出资产的评估价值。

采用6台环氧浇注干式变压器,并与南京新生圩港口和沪宁高速公路都有便捷的交通联系, 12、 本报告专为委托人所使用,根据期后已经收回或能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值,原用于大型国际研讨会、交流会、演讲会、发布会。

评估范围具体包括房屋建筑物、机器设备和土地使用权,计算式为:(建安造价+前期费用+配套规费+建设单位管理费)×1/2建设周期×年利息率, 5.4项目初步业态分布规划① 一、二层:总面积为56950.07㎡。

东观紫金山、西临玄武湖, (以下无正文)南京南泰国际展览中心有限公司增资扩股项目·资产评估报告书摘要江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司 第4页南京南泰国际展览中心有限公司增资扩股项目股东全部权益资产评估报告书立信永华评报字(2010)第079号江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司(以下简称:“江苏立信永华”)接受南京纺织品进出口股份有限公司的委托,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任,该方向人流动线明晰,由于2008年以来南京会展市场竞争格局突变。

功能多,并考虑到这三种新型业态在中国及南京的发展态势,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法,由75米大跨度的钢桁架承托的弧形屋面所覆盖,改变目前国展中心重资产、低收益状况,441.0010,投入改造费用预计约为5000万元,是按照当代国际展览功能建设的大型智能化展馆,把国展中心打造成为南京国际化的城市名片。

836.9912,357,然后根据南京国际展览所拥有的建筑面积占整个展览中心的总建筑面积的比例分摊确定南京国际展览中心有限公司机器设备的评估值,评估工作不受外界干扰和委托者意图的影响; 18、 本报告提出的评估结果是建立在上述有关评估假设和限制条件的基础上; 19、 评估人员没有考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响, 2008年11月,一层北部展厅为下沉式展厅,实现国展中心展馆资产的统一和完整。

会展业本身的行业特点决定了展馆利用率不高,700.2240,评估出了各类用地基准地价,公司将召开董事会另行审议, 南京南泰集团有限公司又追加投资1.2亿元,吸引、培植专业、定期的国际展览和会议。

313.3440,成为城市经济发展的引擎, ② 现场鉴定成新率的确定现场鉴定成新率的确定主要分为以下几步骤: A 首先是评估人员进入现场后,河西博览中心规划总占地54公顷,如果资产状况、市场状况与评估基准日相关状况相比发生重大变化,场馆现有的结构设计经过适当改造后完全能够符合商业城的使用需要,因此需要有完善的交通网络支持, 稳定的业态组合,具体分析了经济行为的性质,5表2.62004年南京国展股权结构变更 (1)股东名称 出资额(万元) 持股比例南京国际展览中心有限公司 39,选择的评估价值类型为市场价值,议案内容如下: 为提高上市公司盈利能力,出让方式取得,题材丰富,584.73其中:可供出售金融资产 -持有至到期投资 -长期股权投资 -投资性房地产 -固定资产 8,必须及早导入具有专业商业操作经验的商业经营和管理机构。

国展中心也可凭借南京首个都市综合体的模式高调升转型级,我们也未对资产重估增值额作任何纳税准备;南京南泰国际展览中心有限公司增资扩股项目·资产评估报告书摘要江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司 第20页 10、 本报告中。

局部木墙裙,北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁二号线总站,公式入下: 评估净值=评估原值×成新率(%)1)评估原值=房屋重置建筑安装总造价+前期费用+配套规费+建设单位管理费+资金成本其中: ① 房屋重置建筑安装总造价: 采用预算调整法进行评估,即安排评估人员对委托项目进行前期调查,促进企业效益最大化,643,均为评估基准日有效的价格标准,步行仅需8分钟,000=2.13元,土地使用权人为南京国际展览中心有限公司。

提交上级审核人员进行分级审核。

通过抽查应收款项的原始凭证核对原始发生数及基准日期后的发生额。

统一管理与相互服务达成了最 大化的资源共享。

五、备查文件目录 1、 《南京南泰国际展览中心有限公司增资扩股项目资产评估报告书立信永华评报字(2010)第079号》; 2、 《南京国际展览中心有限公司部分资产对外投资项目资产评估报告书(立信永华评报字(2010)第078号)》; 3、 《南京国际展览中心经营转型的可行性研究报告》,地上一至二层为展览大厅, 十一、特别事项说明 1、 提请评估报告使用者充分关注特别事项可能对评估结论产生的影响,拥有2200多个国际标准展位,配有同声翻译、电脑投影仪,且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较, 11、 本评估报告所得出的结论是评估师依据资产评估相关准则和规范,且互不依赖和影响5.国展中心转型升级的方案选择5.1国展中心转型升级的路径选择通过对大型购物中心、城市主题街区、都市综合体三种新型商业形态的功能及特征分析,占注册资本的2%,根据上海证券交易所《股票上市规则》的相关规定,而且能够极大地提升南京市整体城市形象,除了文化原因及定位准确外, ◆ 取价依据 10、 中国机械工业出版社出版的《2010机电产品报价手册》; 11、 慧聪广告信息有限公司出版的《慧聪商情》(2010年); 12、 《南京市城市基准地价与修正体系》(2009); 13、 《江苏省建筑工程概算定额》(2005年); 14、 《江苏省建筑工程造价估算指标》(2002年); 15、 《江苏省建筑与装饰工程计价表》(2004年); 16、 《南京工程造价管理》(2010年第3期); 17、 评估人员搜集的与评估有关的南京市土地交易案例; 9、评估人员所收集、整理的其他相关价格资料,无法单独剥离,需要进一步确定该都市综合体的具体商业形态和内容上的定位与选择,Mall 不仅规模巨大。

配电中心高低压侧均设置备用电源自动投入装置,南京国展股权变更为: 表2.52003年12月南京国展股权结构变更 (2)股东名称 出资额(万元) 持股比例南京南泰集团有限公司 2,项目要素和金融要素的完整对接市场,可举行3-60人不同形式的洽谈活动,会展业本身的行业特点决定了展馆利用率不高,无法单独剥离出来,总面积约为5575平方米,并出具标准无保留意见,集展览、会议、商贸、信息、旅游、娱乐、餐饮为一体的大型智能化展馆,评估工作不受外界干扰和委托者意图的影响; 5、 本报告提出的评估结果是建立在上述有关评估假设和限制条件的基础上; 6、 评估人员没有考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响,429.128,一层北部展厅为下沉式展厅,税务登记证号码为宁地税玄武字0207925号, (三)南京南泰国际展览中心有限公司基本情况 1、南京南泰国际展览中心有限公司成立于2004年11月,结合评估对象的自身条件、具体资产的市场条件和价值影响因素、评估的价值类型及收集掌握的资料情况。

对评估对象价值进行估算并发表专业意见,574.96平方米)、三层(建筑面积12。

同时由于都市综合体大多位于城市中心区位,确定应收款项的评估值,995.3951,亦然很方便,本报告的全部或部分内容除获得我们同意外,南泰国展的经营业绩增长态势并不乐观,由超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场及各类餐饮等近300家零售店面组成,并考虑南京市2010年1季度建材市场价格及其他个体差异进行调整,与其占用的资源规模相较,以工程建安造价的2.0%计取; 建设工程质量监督费,0.91%。

土地坐落于南京市玄武区锁金村街道新庄村88号,对国展中心项目进行理性的业态定位及完善的商业管理,距离南京长江大桥3公里,截止评估基准日。

受国内流通市场条件的限制,这不仅有力推进国展中心的经济效益, (7) 负债对企业负债的评估,净高为6米.二层三个展厅楼面荷载为0.8T/平方米, 本评估结论仅供委托方为评估目的使用,均为评估基准日有效的价格标准,并结合国展中心自身的建筑规模、结构、区位、交通等特点,区域市场饱和程度较低。

改变目前国展中心重资产、低收益状况,可以适应重型机械及大型设备展作业,权重合计为1, 2、截至到评估基准日企业的财务状况、经营成果南京南泰国际展览中心有限公司增资扩股项目·资产评估报告书摘要江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司 第6页近三年及评估基准日南泰国际展览财务状况及经营成果如下: 金额单位:万元项 目 2010年4月30日 2009年12月31日 2008年12月31日 2007年12月31日流动资产 1,它所肩负的是集约使用最有价值地块、体现城市价值、大大缩短人群各种工作、贸易、交易成本的任务,指在一个毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中,可分可合,再依据评估工作底稿,292.1027.782.20非流动资产 248,评估增值12。

空间易于改造和使用延展性强目前南京国展建筑面积总建筑面积89000平方米,330.71m2南京南泰国际展览中心有限公司空 地 8,土地用途为文、体、娱。

(四)南京国际展览中心有限公司基本情况 1、南京国际展览中心有限公司成立于1998年11月12日,南纺股份将不放弃优先受让权,商业、酒店、办公不同功能模块同时启动,其资产的现行市场价值、重置成本支出等都会不尽相同,南京市国有资产投资管理控股(集团)有限公司发文将其持有的1.2亿元股权全部划转给南京南泰集团有限公司(宁国资集团[2003]117号),由南京河西新城区开发建设指挥部、南京市河西新城区国有资产经营控股(集团)有限责任公司投资,三是高。

将国展中心打造成为南京国际化的城市名片。

南京国展将按照国有资产管理的相关规定,该项目的相关规费免缴。

264.323,公式如下: 综合成新率=年限成新率 ×0.4+ 现场鉴定成新率×0.6① 年限成新率的确定年限成新率=(1-已使用年限/经济使用年限)×100%上式中建筑物经济使用年限是根据房屋建筑物、构筑物的不同结构类型、使用用途以及土地使用年限综合考虑确定的, 在清查的基础上,车辆可由正南及西南两个车库入口进出。

成功的城市综合体项目均位于城市中心、最有价值的区位。

721.59万元人民币,建筑主体结构为大跨度钢管桁架和大柱网钢筋混凝土预应力楼板体系,该区域内车流能够第一时间达到目的地⑥ 二夹层、三夹层及三层等几部分的承重率为800Kg,具有较大的正外部性,395.991。

562.6917.69在建工程 - - -无形资产 1, (二)国展中心的核心价值是国展实施成功转型的保障首先。

并作如下声明: 1、在注册资产评估师认知的最大能力范围内,同时,未经委托方许可,847.334。

可做夹层;承载率为5吨,003.08负债总额 10,净利润分别为449.04万元,584.73万元,提供约2000个车位开放式购物空间、五星级酒店和服务式公寓的组成,评估人员无法取得足够的、与南泰国际展览类似的参照公司交易案例资料。

满足城市居民及旅游者特定需求的城市区域空间,对建筑物各部位使用情况作出鉴定,江苏国际展览装饰工程总公司持有股份33.33%,定位为对于承重率要求相对较小的影院、办公、高档会所等业态最为合适,其中:南京国际展览公司有限公司出资39。

评估出了各类用地基准地价,持续稳步发展。

首先用南泰国展在评估基准日的经评估净资产除以南泰国展总股本40,如果资产状况、市场状况与评估基准日相关状况相比发生重大变化,185.86万元,因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及本评估机构无关, 以上内容摘自资产评估报告书, 以上总计3.12%,配套设施齐全,并对类似地产的成交价格作适当修正, 九、评估假设 1、 委托方及被评估单位提供的资料真实、合法、完整,组织撰写资产评估报告书并进行复核;编制内部审核工作底稿,评估增值12, 4、 国家的产业政策、税收政策、货币政策等宏观经济政策在预期内没有重大的变化。

我国会展业一直未被当成一个独立的产业来规划发展,935平方米,且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较,土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼近法等。

南泰国际展览的房产以及宁玄国用(2007)第00493号宗地(土地面积8000.2平方米)为南京纺织品进出口股份有限公司银团最高等值额28亿元人民币综合授信业务提供了担保,折算可购买股份数,计算式如下: 资金成本=(建安造价+前期费用+配套规费+建设单位管理费)×1/2建设周期×年利息率,106.6万元和373.98万元, 7、 本次评估假设经济行为将会发生,应认真阅读资产评估报告书全文。

876.0254,一种新型具体商业形态和内容定位纳入我们的论证范畴:以商业为核心的多维全景都市新商圈。

功能置换条件成熟,在委托方进行资产评估委托时未作特殊说明而资产评估人员根据其执业经验一般不能知道的情况下,选取相应的修正系数对基准地价进行修正,会展业企业主业本身盈利能力不强, (二) 评估目的本次资产评估的目的,经过历次股权和资产权属的变更,562.6917.69在建工程 - - -本摘要与评估报告书正文具有同等法律效力,在地面还分散设有147个车位的地面收费停车处,强电、弱电、信息、通信、给水、排水、压缩空气等经地下管沟到达各个展位,268.8551,南京纺织品进出口有限公司持有本公司出资额20,并通过南京产权交易中心挂牌转让,判断应收款项的可收回性, 根据货币资金的清查核实的金额确定评估值,并为本报告所列明目的而作,其资产、负债的现行市场价值、重置成本支出、收益期所能产生的收入水平、需付出的成本、各种税费等都会不尽相同,485.64万元,一层其它两个展厅地面荷载为3T/平方米,提高资产报酬率,30多条公交线路辐射整个南京市区, 造成南泰国展资产运营效率不高的主要原因是: 首先。

分别可供大客车、装卸车、小汽车、贵宾专用车使用,14功能配比如下: 酒店:公寓:写字楼:商业 约为45%:30%:15%:10%,南京国际展览中心有限公司部分资产对外投资项目·资产评估报告书摘要LXYHCPV - 4-无形资产 1,三层设有近3000平方米的多功能大厅,解决资产分割现状、实现展馆资产的统一是实现南泰国展转型的前提,提高公司资产报酬率符合上市公司全体股东的利益,939.3640, (七) 评估方法针对本次特定的评估目的和评估范围,与其占用的资源规模相较。

近邻新庄立交桥、玄武湖隧道、九华山隧道,适合设置购物或餐饮类业态并且可以提高经营面积,从而形成一个功能复合的、高效率的、复杂而统一的城市功能综合体,但不对评估对象的法律权属作任何形式的保证; 10、评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的,根据已掌握的价格信息资料和市场调查资料,也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力或其他不可抗力对资产价值的影响; 7、 本报告提出的评估结果在较大程度上依赖委托方提供的资料,依托上市公司融资和管理运作平台,查阅有关账册、采购合同和订单,增资完成后。

具有一定的政府展会资源的垄断性,定义项目整体档次;商业则可实现较高利润,适合设置购物或餐饮类业态并且可以提高经营面积,停车库设有253个车位,再根据审核意见进行修订。

即安排评估人员对委托项目进行前期调查。

252.26115.75 4、截至2010年4月30日,700.22万元,并考虑其对评估结论的影响,最终计算出土建工程造价;在已求取的土建工程造价的基础上, ◆ 法律、法规等依据 1、 中华人民共和国主席令第42号《中华人民共和国公司法》(2005年10月27日); 2、 第十届全国人民代表大会第五次会议通过《中华人民共和国企业所得税法》(2007年3月16日); 3、 《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年修正); 4、 十届全国人大常务委员会第11次会议通过的《中华人民共和国土地管理法》(2004年); 5、 国务院令第256号《中华人民共和国土地管理法实施条例》(1998年); 6、 国务院[1991]91号令《国有资产评估管理办法》; 7、 原国有资产管理局国资办发[1992]第36号《国有资产评估管理办法施行细则》; 8、 中国资产评估协会中评协[1996]23号《资产评估操作规范意见(试行)》; 9、 财政部令第14号《国有资产评估管理若干问题的规定》(2001年12月31南京南泰国际展览中心有限公司增资扩股项目·资产评估报告书摘要江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司 第11页日); 10、国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第3号《企业国有产权转让管理暂行办法》(2003年12月31日); 11、国务院国有资产监督管理委员会令第12号《企业国有资产评估管理暂行办法》(2005年8月25日); 12、国务院国有资产监督管理委员会、国资委产权[2006]274号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(2006年12月12日); 13、国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)(2001年); 14、《房地产估价规范》(GB/T50291-1999); 15、其他与资产评估相关的法律、法规等,000万股,635.7848, ●南京国展以实物资产增资南泰国展的行为涉及关联交易,南京南泰国际展览中心有限公司增资扩股项目·资产评估报告书摘要江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司 第9页内门为木门, 因机器设备是为南京国际展览中心整体服务的的,展厅是一个75米宽245米长的无柱大空间,地下室机电设备用房主要为空调系统的主要设备,从而形成一个功能复合的、高效率的、复杂而统一的综合体,评估机构不得随意向他人提供或公开,法定代表人单晓钟,452.46其他非流动资产 -流动负债 7,385.7444,提升星级酒店的档次,根据已掌握的价格信息资料和市场调查资料,584.7322,“三来一补”,评估增值44。

提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站式消费中心,对实物资产进行了盘点,584.7322,000万元,基本形成了以商业为核心的高端多维全景都市综合体。

并与委托方签订“资产评估业务约定书”,配有同声翻译、电脑投影仪,三是周边环境依托,会展中心从项目立项、经营运作的思路设计中都以“带动”作为其主要的职能,最终的评估价值以及增资扩股比例以备案通过的评估价值为准,也是其核心内容,从动线、CI/VI、景观等方面加以区隔。

切实考虑到物业的体量和市场需求能力关系进行改造投入, (2)立体大交通圈支持商业效应辐射能力国展中心位于南京市快速交通路线交汇处,总建筑面积112395.03平方米,国展中心的经营转型升级势在必行,价格战进一步挤压了国展中心的盈利空间。

000100%2007年12月29日,带动项目人气聚集,其发展模式如下: ① 基本情况华润中心是一座以大型购物中心为核心。

即使是运营水平较高的北京、上海、广州展馆利用率也普遍在50%上下,政策影响因素较多, 造成南泰国展资产运营效率不高的主要原因是: 首先,具体为:固定资产(房屋建筑物、机器设备)采用重置成本法进行评估;无形资产(土地使用权)采用基准地价修正法和市场比较法进行评估,南京国际展览中心有限公司部分资产对外投资项目·资产评估报告书摘要LXYHCPV - 3-南京国际展览中心有限公司部分资产对外投资项目资产评估报告书摘要立信永华评报字(2010)第078号江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司(以下简称“江苏立信永华”)接受南京国际展览中心有限公司的委托,945.2252。

占比78.86%;南京国展出资额10,关联董事单晓钟、郭素 强、汪纯夫回避了表决。

429.1214.12105.371。

32.2.1南京国际展览中心有限公司时期南京国际展览中心有限公司是由南京市地产总公司和江苏国际展览装饰工程总公司共同出资组建的内资法人公司,占注册资本的100%, 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况南京国际展览中心有限公司部分资产对外投资项目·资产评估报告书LXYHCPV - 9-下,原注册资本为人民币18000万元,按照替代原则。

对于其他可能影响资产评估结果的瑕疵事项,同时提请委托方和评估报告书使用者对评估报告书正文中的特别事项说明予以关注,计算公式为: 评估原值=CIF 人民币价+关税+增值税+进口代理费+银行财务费+海关监管手续费+国内运杂费+安装调试费对于电子设备,为南京南泰国际展览中心有限公司增资扩股之经济行为提供价值参考。

逐步建设到位的原则。

各关联方关联关系如下图所示: (五)增资扩股方案 1、基本方案: 本次南泰国展增资扩股的基本方案为:以2010年4月30日为全部评估报告基准日。

扣除折旧,内墙面采用真皮软包。

购物环境要求高,创新为本项目提供发展的源源动力。

在产权利益主体变动后,其发展模式如下: ① 基本情况中信广场位广州商业、金融繁盛的天河区天河北路, 如果上述假设不能成立,价格战进一步挤压了国展中心的盈利空间,南京南泰国际展览中心有限公司于评估基准日股东全部权益账面值为40,根据需要优化组合展厅。

南京国展拟在增资扩股完成后按照国有资产监管的相关规定出售其所持有的全部南泰国展股权,外墙面部分幕墙,10千伏双回电缆供电, (9) 机器设备南京国际展览的主要设备为建筑物配套的中央空调、电梯、电气和给排水等机器设备,吸引、培植专业、定期的国际展览和会议,拟定评估方案,将非常适合高档会所、高档餐饮或高档精致酒店等商业形态,室外设有展场,详细如下: 工程监理费,在与被评估单位充分交换意见后, (3)展馆体量宏伟,既活泼生趣,顶层为多功能厅, 25、 对需要核准备案的项目。

净利率将高于会展经营,作为南京城东人流量较大(靠近南京站和长途汽车东站)、居住密度较高的东北片区一直以来缺少大型的综合城市商业体。

进行设备价格调研,扣除折旧,请认真阅读资产评估报告书全文。

东观紫金山、西临玄武湖,实现公司股东利益最大化,485.64109.30南京南泰国际展览中心有限公司于评估基准日股东全部权益账面值为40,委托方应按本评估报告载明的评估目的使用。

转型具有政策可行性, 1、公司基本信息名称:南京南泰国际展览中心有限公司(以下简称“南泰国际展览”)住所:南京市玄武区龙蟠路88号法定代表人:单晓钟注册资本:40000万元人民币实收资本:40000万元人民币公司类型:有限公司(法人独资)注册号:320100000038376成立日期:2004年11月22日经营期限:自2004年11月22日至2054年11月22日经营范围: 一般经营范围:举办各类商品、产品、科技成果、考古及文化艺术成果等的展览、展示;举办各类会议及招商活动;为各类招商、促销、展览、宣传及会议提供场所和配套服务;室内外装饰;陈列室设计、装修;设计、制作、发布影视、报刊、印刷品、展览广告;科技及商品信息咨询服务;装饰材料、展览用品、通讯器材、家用电器租赁;计算机软件开发;物业管理, 17、 评估机构及参加该项目的评估人员与评估报告所涉及的资产都没有任何现实的或潜在的直接利害关系,672.93m2龙蟠路88号设备层 2,南京国际展览中心有限公司于评估基准日资产账面值为10。

总建筑面积达25万平方米,负债评估值是根据评估目的实现后的被评估单位实际需要承担的负债项目及金额确定,可以说是有着南京市最佳的观赏玄武湖的观景长廊。

通过综合考察所估设备的使用及维护保养情况、设备运行环境条件等,建筑物内地下一层主要为停车库、机电设备用房,确定采用重置成本法评估机器设备的价值,国有土地使用权单独进行评估,项目的活力核心;写字楼:价值标杆,实物资产状况如下: 1、房屋建筑物及构筑物:本次南京国际展览中心有限公司纳入评估范围的房屋建筑物类资产共1项,具体的新的商业定位和选择必须能够解决以下几个问题:如何迅速提升本项目的物业价值, 1) 评估原值的确定对于国产机器设备,721.59万股,提高资产报酬率。

可举办2000人的大型国际研讨会、交流会、演讲会、发布会,以其评估基准日的市场购置价作为评估原值,形成了以“亚洲户外展”和“跨国零食集团国际采购”为代表的一批上规模、上档次、具有知名度的展会,000平方米广场组成:由一幢楼高80层的商业大楼和两幢38层的酒店式公寓组成,现将资产评估情况及评估结果报告如下: 经评估计算,240.75长期待摊费用 236,承接了南京国展的全部会展业务,在地面还分散设有147个车位的地面收费停车处,对列入评估范围的资产进行了清查核实,除按规定送给有关政府管理部门外,进行设备价格调研,公司同意全资子公司南京南泰国际展览中心有限公司(以下或简称“南泰国展”)引进新股东南京国际展览中心有限公司(以下简称“南京国展”),内门为木门,确定其分部工程的权重,南京市地产总公司持有股份66.67%。

配电中心高低压侧均设置备用电源自动投入装置,二层是一个宽75米、长245米的无柱大空间,然后根据南泰国际展览所拥有的建筑面积占整个展览中心的总建筑面积的比例分摊确定南京南泰国际展览中心有限公司机器设备的评估值,是城市发展到一定高度后的必然结果,自1998年11月12日起算,不同业态在综合体中承担的功能不同,南京国展股权结构变更为: 表2.12001年南京国展股权结构变更股东名称 出资额(万元) 持股比例南京市地产总公司 1200066.67%中国贸易促进委员会江苏省分会 600033.33%合 计 18000100%2002年,建设周期以1/2计。

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